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浅析物权法时代的业主博弈 浅析物权法时代的业主博弈提要：第二宗权利：车位很显然，无论车位怎样界定，它都有一部分保留在公共领域：譬如十年前，小区的车位在绝大部分城市 浅析《物权法》时代的业主博弈 梁晓东/《现代物业》2017年8期总第62期 社区当中的权利简单到可以用两句话来表征：业主，拥有对属于自己财产的权利；物业管理者，拥有对自己劳动的权利。但是当前所存在的大量侵占权利的情况是，任何财产只要能够被盗窃，它在某种程度上肯定是在共同领域，而且，这些财产的所有者肯定已经放弃了自身的权利。我们似乎需要理出：被业主们放弃的权利究竟有哪些？ 第一宗权利：物业费 物业费始终是社区当中的焦点问题，某律师“没有业委会，不交物业费”曾甚嚣尘上，而焦点网上刘宏诚先生曾直言：“缴纳物业费不是业主的法定义务，而是合同义务。”当时笔者曾续文：“缴纳物业费根本就不是一种义务，而是一种权利。”因为物业费可以看作是单个业主的支出，相应的它也是社区当中公共领域的“收入”，它是否得到保证将意味着：业主的共同财产能否受到保护。 我们在为开发商的物业管理公司不断享受补贴感到惊奇的同时，对另一家物业管理公司接管后不仅取消了补贴而且还能大幅地降低物业费更加感到惊奇。其实，相当一部分地区的物业管理招投标过程，就其实质而言是伪市场和非理性的，它表现在一些企业把物业管理费压得极低，迫使对手们因为无力竞争而退出，通过垄断定价后坐收包干收入，但是我们明知社区服务的成本其实应当是多少，配置一个物业管理人员的平均费用不会低于1万元/年，一个单元1部电梯的平均费用是每年15,000元，分摊到30个住户也将有3—4毛/平方米（如果拥有电梯的业主人数减少，分摊成本将随之高涨），高层的供水设备使业主使用每吨水的成本增加了大约3毛，故而就常识而言，1元钱不应当是带电梯住宅的最高限价而应该是最低限价。而且，最大的一宗成本往往被忽略了，就是社区当中公共设施的“运行、维修和养护”成本，但如果物业公司和业主仅签一年或两年合同，这一块费用将可以取消掉，一旦退出项目，保养责任也推卸得一干二净。 包干制的物业管理费助长了相互掠夺的环境，根本问题在于，作为一种权利，物业管理费没有得到充分的界定，从而使前期物业服务企业、其他物业服务企业和业主理解下的物业费的内涵和范围都不一致。这一部分价值被留在公共领域的同时，开始被不同的寻租者所攫取，这种情况下，物业费当然可以降，而且还可以不交。 第二宗权利：车位 很显然，无论车位怎样界定，它都有一部分保留在公共领域：譬如十年前，小区的车位在绝大部分城市还不属于一种“财产”，它们“无人喝彩”，这意味着作为一种权利人们还没有发现，也就谈不上放弃。但是当前的情况正好相反，随着小区车辆的增多，车位变成一种稀缺资源，人们开始为它的产权归属进行剧烈争夺，越来越多的社区开始将车位按照私人财产的方式进行“出租、出售或附赠”，以至于深圳目前已经展开了这方面产权确定的尝试。无论是《物权法（草案）》还是最终出台的《物权法》，大家都异口同声地对车位的归属方面表达了惋惜之情。 将车位划为全体业主所有的思路，所导致的结果常常是“排队法则”，跟电影院里占座的情况一样，较早入住的业主拥有对“好车位”的选择权，假若车位的标准费用（租赁或购买）是等值的，那么由于业主入住时间的不同，车辆价值的大小以及购车时间的先后，业主的边际支付、车位的边际成本，以及先后所产生的边际收益都不可能一样。不仅贿赂看车人的现象会广泛出现，更多的将是就具体车位的争夺而产生的纠纷。所以，当事人们最终会发现“确权”的必要性，否则无法定分止争。 在当前《物权法》中所界定的“业主共有”的车位，其实在私人产权的车位数量少于社区业主拥有的车辆总量以前，是不存在的，它是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，是改变其他物业的用途（如道路）而形成的，对这类车位，任何业主都没有单独占有、使用、收益、处分的权利，共有意味着任何人都不得单独采取行动，同时也意味着它“不受保护”，其具体使用方案需由共有权人“共同决定”，而这仍将是一个复杂的博弈过程。 寻租者的博弈决定了社区当中的产权安排和资源配置，类似的博弈还会产生在供暖的成本分摊、社区广告收益、绿地的侵占、物业维修与更换的资金等等，其实，业主权利根本性的矛盾在于业主是将相关的资源留在社区的公共领域还是直接将之取走。 业主们早期的策略空间解读 业主们所面临的社区环境，与一度横行于股市上的疯狂圈钱有着本质上的联系，顾雏军式的“强盗男爵”意味着：社区新贵并不是那些能够组织物业管理生产的人，而是那些最会抢夺公共财产的人。在这一背景下，业主的策略空间其实是上述寻租行为的延续或者反动。