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漫谈中国MALL发展的适存性 漫谈中国mALL发展的适存性作者：佚名 时间：2017-6-29 浏览量： 国外mALL成功的因素分析 作为零售业最高级的业态模式,mALL产生于二十世纪初,盛行于五六十年代,九十年代则迈向发展的新高峰。并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性消费方式、完善的环境配套以及各具特色的主题规划风靡欧、美、日及东南亚各国。mALL与购物中心的主要区别在于后者一般位于都市繁华商业区,竖向发展,以购物为主也兼顾其他消费方式。而mALL至少包含以下四个特点:规模大,占地面积大、绿化面积大、停车场规模大,因此一般位于城郊结合处;功能齐全,至少有两家主力店、多家餐饮店和庞大的娱乐场所,涉及的行业包括衣、食、住、行、玩、学等方面;各种功能互相渗透,这与各种业态互不相干、只顾各自经营的购物中心有着很大的区别;主题明确、个性突出,营造一种立体生活模式。mALL是在一般购物中心的基础上发展起来的,正是克服了购物中心的缺点:空间有限、功能残缺、缺乏个性等。满足消费者充分选择、休闲生活和个性消费等要求,mALL才真正得到消费者的认同并成为人们生活的一部分。 下面对mALL发展的外围环境和内在机理作详细的分析。 国外mAlL开发的外围环境 住宅郊区化与城市化进程的加快是mALL产生的宏观背景。由于汽车和公路的发展、通讯的进步以及联邦政府住宅政策等因素的影响,自20年代以来,美国城市郊区化速度开始加快,战后呈爆炸式发展,到70年代初,已基本成为一个郊区化的国家。人口的增加势必引起消费需求的增加,引发零售业态向郊区的转移。 收入水平的提高是mALL得以生存的根本前提。按照国际购物中心协会的相关资料,美国在人均GDP达到12000美元,mALL才成熟发展。而与我国国情较为相近的——亚洲地区的日本、泰国、马来西亚等国家,当70年代mALL在这些国家开始发展时,其项目所在地区的人均GDP仅在3000-4000美元。可见,东南亚国家的mALL开发对我国更有借鉴意义。也有学者认为在描述商业消费的市场潜力时,应更多关注相应地域内的消费总量,而不是简单按照人均GDP来描述。亚洲地区,如香港、北京、上海、广州等城市,人口密度远大于美国,而且游客众多,只要其总体收入水平能够提高到一定程度,就能满足mALL的生存所需。 交通的高度发达以及汽车的广泛普及是mALL发展的必要因素。mALL一般位于城郊结合处,而美国的人口密度又比较小,mALL的功能特点决定了它的辐射范围即生存条件必须达到200-300公里。如“美国摩尔”39%的客户来自240公里半径外,因此,发达的交通网络和汽车的广泛普及成为其发展的必要因素。1956年美国国会执行州际高速公路计划,彻底改变了美国城市的分布状况,加上汽车的广泛普及,便利了城市与郊区之间的流动。据国际购物中心城市协会资料表明,美国的家庭汽车拥有率达到60%时,mALL才成熟发展,对地广人稀的美国来说,汽车是仅有的城际交通工具,这个要求是必要的,但对于东南亚等国家,协会认为家庭汽车拥有率达到15%-20%已经足够。 需求结构的转变是mALL成功超越其他商业业态的重要原因。各种商业业态有其特定消费群体,满足他们的特定需求。当人们的需求发生转变之后,以前的商业形式就需要改变,更高级更崭新的商业形式将应运而生。美国在人均GDP9000多美元、东南亚在人均GDP3000-4000美元时,消费需求结构开始发生变化,一般的商业业态如仓储式商场、百货等就不能完全满足他们的需求。以营造“购物中休闲”和“休闲中购物”氛围为特色的mALL则脱颖而出,成为人们需求的新亮点。 房地产证券化给予了mALL开发大量的资本支持。mALL投资额大,投资回收期长,这高度考验发展商的战略投资眼光和资本能力。有学者认为:欧美商业 漫谈中国mALL发展的适存性作者：佚名 时间：2017-6-29 浏览量：房地产市场的充分证券化,以及以房地产基金为核心的资本循环体系,为mALL发展提供了足够的资本支持。美国mALL的发展商长期依托私募房产信托基金和上市的房地产信托基金,进行大规模品牌化的投资运作。比如,美国最大的mALL发展商SimonPropertyGroup在美国36个州拥有超过250座大小SHoPPINGmALL,拥有历史上最大的房地产基金IPo。房地产基金成功的最核心之处在于将分散的个人投资集中起来,这对于mALL来说,无疑是给予了充分的资本支持。同时,市场的规范化和战略化经营的要求,也促使mALL发展商以品牌化经营为目标,实现持续性增长。 国外mALL成功的内在机理 成本优势 根据级差地租理论,地租会