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第三章 物业接管 一、物业接管程序与要求 本章所阐述的物业接管是指物业的开发商（建设单位）在物业建成后业主或客户沿未入住前向物业管理企业移交物业的“管理权”的过程。对于物业发展商出售物业、产权已发生较交的，物业开发商在此阶段向物业管理企业移交的物业管理权也称之为“前期管理权”，其有效期截止于业主委员会成立后代表业主正式委托物业管理服务之前。物业接管是整个物业管理工作流程中的重要一环，其工作质量对后期的整个物业管理工作至关重要。 1．物业接管工作流程。 物业接管工作流程见下图： 物业建成通过综合竣工验 收，达到“入住”条件 物业发展商同物业管理公司 签订物业委托管理合同 物业管理公司组织进行接管验收 对接管验收中的问题进行处理 物业移交 2．物业接管工作流程中各阶段的要点及要求 物业的综合竣工验收 按照现行国家及地方房地产及基本建设法规要求，各类物业在建成后交付使用前必须通过“建设项目竣工验收”并获发建筑质量竣工验收合格证书，至少达到“合格”工程以上质量评定标准，否则，不允许交付使用。竣工验收是确保工程质量达标的重要手段，因而也是物业接管和业主入住使用的前提。从实践要求上看，物业管理公司在接管物业前，除应确定该物业已经过竣工验收合格外，还应特别注意拟接管的物业是否按国家相关法规文件的规定达到了“入住条件”。即该物业是否已通过“综合竣工验收”并交接资料齐全。这是确保日后该物业管理工作质量的重要前提条件。 （2） 签订《物业管理委托合同》。 在物业管理公司正式接管物业前，《物业管理委托合同》的签订标志着物业管理公司合理合法地进驻物业，进行接管前的一系列工作有了法律依据；同时，《物业管理委托合同》的签订也标志着发展商（建设单位）已依法落实物业管理单位，完成了向业主（客户）交楼的另一要件。为确保发展商（建设单位）、业主、物业管理公司各方的合法权益，《物业管理委托合同》应当使用政府制定“示范文本”，并尽可能详细地依法约定各方的权利义务。 （3） 接管验收 接管验收是物业管理公司为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性验收。它先于业主入住（使用）之前进行，是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理前期工作。接管验收合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提条件之一。接管验收在条件具备或物业管理公司前期介入充分、准备充足时也可以和建设工程的竣工验收同步进行。 （4） 接管验收中遗留问题的处理。 从工程建设和物业管理的实践情况看，在物业接管，特别是接管验收发现工程质量工程资料、管理资料中存在遗留问题，需要发展商（建设单位）、施工单位进行补充、完善、整改是不可避免的。因而，对于物业接管特别是接管验收中出现的问题的整改、处理是物业接管工作的重要一环。物业管理公司必须认真对待，认真同发展商（建设单位）沟通、协调解决这些遗留问题，从而切实维护业主和自身的利益。 （5） 物业移交 在物业的接管验收进行完毕之后，物业管理公司应当依照规范的程序和要求同发展商（建设单位）逐项进行“物业接管权”的移交，此项移交工作除包括房屋及附属的配套设施、设备和市政设施、设备（划归物业管理公司管理的部分）的移交外，还包括物业管理用房和管理维修基金（依照政府规定）以及诸项管理资料、工程资料、业主资料的移交，内容庞杂而细致。它的完毕标志着物业接管工作的完成。 二、 物业的竣工验收与接管验收 “竣工验收”是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的重要举措。按照国家建设部一系列关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。单项工程完工，要进行单頩工和竣工验收；分期建设的工程，要进行分期竣工验收；全面工程完工，要进行竣工综合验收。特别对城市新建住宅小区和其他房地产开发项目均实行竣工综合验收制度。凡未经验收或验收不合格的建设工程和开发项目，不准交付使用。 1． 竣工验收 “竣工验收”是物业接管移交的重要前提条件之一。按照规定，竣工验收一般须经过“单项工程验收”和“综合验收”两个阶段。其验收依据内容、程序、要求及质量等级简述如下： （1） 竣工验收的依据 工程竣工验收的依据一般为； a） 项目（工程）的批准文件，规划设计指