温岭东浦农场复合地产项目策划报告.doc

温岭东浦农场复合地产项目策划报告 ——市场研究、产品定位、规划建议、策划 浙江精锐广告策划有限公司 2003年10月 目 录 市场背景研究 一、台州区域环境研究 1、台州区域概括 2、台州经济发展分析 二、温岭区域投资环境研究 1、温岭区域概述 2、经济发展环境研究 3、区域工业发展状况研究 4、城市配套与规划研究 三、长三角一体化对项目投资环境的影响 四、项目投资环境综合评价 区域房地产相关物业市场研究 温岭市房地产发展状况 温岭别墅类市场供应分析 温岭别墅物业市场需求分析 农庄市场分析 低密度住宅发展概述 观光旅游业专项研究 国内旅游市场发展环境 农业生态旅游发展分析 1、农业生态旅游发展概述 2、农业生态旅游发展特点 3、我国农业生态旅游发展情况 温岭旅游市场分析 1、温岭旅游资源分析 2、旅游客源市场分析 3、小结 发展农业生态观光旅游的必要性和可行性 生态农业观光旅游发展模式探讨 旅游服务配套开发可行性分析 农业（农产品加工）专项研究 农业宏观发展环境分析 1、我国农业发展概况 2、浙江农业发展分析 3、台州农业发展分析 温岭农业发展背景 1、温岭农业产业布局 2、温岭农业资源及结构 3、温岭农业发展趋势 4、温岭农业发展规划 5、相关农业政策解析 6、小结 温岭城市化对农业发展影响 精品农业发展相关因素分析 1、资源条件分析 2、运输条件分析 3、发展机会分析 4、潜在危机点分析 5、发展前景分析 精品农业联带产业分析 精品农业发展模式探讨 1、精品农业概述 2、 精品农业选例 3、精品农业经营方式 农产品销售通路研究 目标客户（合作伙伴）研究 第五篇 项目研判 一、基地条件 1、用地性质概述 2、地形地貌 3、交通条件 4、项目周边环境及景观 5、项目周边配套 二、项目SWOT分析 1、优势分析（S） 2、劣势分析（W） 3、机会分析（O） 4、威胁分析（T） 第六篇 定 位 建 议 一、市场定位 1、总体定位 2、功能分区定位 二、项目定位 1、农业观光 2、精品农业 3、旅游业（娱乐、休闲、旅游、度假） 4、住宅产品 三、客户定位 1、目标消费者定位 1.1、低密度住宅区 1.2、旅游度假休闲 2、合作伙伴定位 2.1、精品农业区 2.2休闲旅游度假区 2.3农产品深加工区 2.4传统农业种植区 第七篇 规划建议 一、开发思路 二、总体开发原则 三、总体规划布局建议 四、功能分区规划建议 五、总体交通组织建议 六、近、远期开发目标建议 七、近期开发步骤建议 八、休闲旅游度假区服务配套设施建议 九、环境保护建议 十、消防措施建议 第八篇 可类比项目调研 市场背景研究 一、台州区域状况研究 1、台州区域状况概述 台州地处浙江东南部，北面与宁波、绍兴毗邻，南接温州，西与金华接壤，下辖三区、两市四县，总面积9411平方米，人口550.46万人，其中市区人口144.93万人。 随着城市的发展和扩张，台州城市化水平提高迅速，2002年近40 %。（注：2002年浙江省城市化水平达到42%，每年提高2个百分点），低于浙江省平均水平。 台州交通。海门港口岸已初步建成海陆空立体交通体系。1999年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和一级经济亚区中心。2000年，台州市 “发展大工业、开发大港口、构筑大交通、建设大城市”的战略目标，把台州定位于繁荣、文明、优美的现代化港口大城市。台州第二次腾飞的目标是：到2020年建成科工贸发达的现代化滨海城市。 近年来台州经济呈现快速增长的势头，经济运行和经济效益进一步提高，农业生产在结构调整中平稳发展，工业生产速度加快，固定资产投资规模继续扩大，消费品市场持续兴旺，外贸出口高速增长。 2002年台州经济增长快速，全年国内生产总值达858亿元，经济总量列全省第五位（杭州、宁波、温州和绍兴之后），同比增长13.8%，三产业结构调整为10.6：57.3：32.1，经济结构逐渐走向规模工业和效益农业方向，其中2002年人均国内生产总值达到15615元，低于全省平均水平（16570元），城镇居民人均可支配收入达到11817元（全省11716元），农村居民人均收入为4970元（高于全省平均水平4940元）。金融存款余额811.76亿元，贷款余额571.62亿元，其中新增加贷款主要集中在农业贷款、个人消费和工业贷款上。 小结：台州经济快速发展，居民收入稳定增加，大大提高城市化水平和居民的消费能力（以及对农产品的需求量），对对休闲度假、娱乐、旅游等需求将大大提增，我们有理由相信，未来台州休闲旅游市场、农产品市场前景是乐观的。 二、温岭投资环境分析 1、温岭区域条件概述 温岭市地处浙江东南沿海，西与温州接壤，北邻路桥，南与玉环相邻，甬台温