杭州房地产市场进展演进.pptVIP

杭州房地产市场 发展报告 开发商 购房者 开发商意识形态变化 产品意识形态发展变化 “注重产品品质” “抢地” “竞争” “竞争中合作” “华丽” “朴实” 关注重点 房企关系 营销推广 大户型为主流 （三房：120-150） （二房：110-120） 产品多极化 （单身公寓出现） （“小、中、大”户型并存 ） 注重户型 注重景观 注重内在品质 3 房产发展演进 市场主体变化 开发商 购房者 购房者的地域变化 本地购房者比重持续上涨 宏观调控抑制了投资投机性需求（相当比重来自温州等外地） 省内购房者比重持续下跌 购房入户政策开始实行。 （注：“本地”指杭州户籍人口。“省内”指浙江省内但非杭州的户籍人口。“省外”指户籍为其他省市的人口，但不包括外籍人士。） 与省外购房者相比，省内置业者大多或投资或为子女买房；省外人士大多以自住为目的来杭置业，因此更易受到入户政策的刺激。 3 房产发展演进 市场主体变化 （以上数据来源： 华坤数据库） 板块规划影响 板块规划 交通配套 公建配套 《2001-2020年杭州市城市总体规划》使楼市四面开花，郊区大盘发展迅速 城市发展由“西湖时代”向“钱塘江时代”的方向性转变，江南城（滨江、萧山）成最大受 益者。下沙城，六大组团中的余杭组团（主要是闲林）、良渚组团受益较大。 《杭州三墩地区控制性详细规划》带热三墩房产 三墩高标准、高起点的区域规划使开发商及购房者认为该板块极具发展潜力 钱江新城房产迅速崛起 从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的城市发展方向以及钱江新城的定位及规划建设使各界 人士极度看好该板块房产 九堡成楼市新秀 九堡 “城市东扩”的排头兵地位、九堡规划、钱江新城的辐射、地铁的立项为其房产注入 活力。 《西溪湿地保护区总体规划》使西溪板块成楼市新亮点 凭借总体规划及环境优势，成为高档房产的新兴区块。 3 房产发展演进 规划及配套影响 缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余杭和下沙与主城之间的距离。对于余杭闲林、下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。 交通配套——德胜快速路 3 房产发展演进 规划及配套影响 板块规划 交通配套 公建配套 板块规划 交通配套 公建配套 交通配套——地铁规划 2005年6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。根据规划，杭州市的轨道交通线网由8条线组成，总长度278公里，将设立154座车站。 1号线途径滨江、下沙、临平； 2号线萧山始发，途径市区核心块、瓶窑； 3号线留下始发，途径天目山路、武林地块、临平； 4号线火车东站始发，途径钱江新城、钱江一桥； 5号线老余杭始发，途径建国路、钱江四桥、萧山火车站； 6号线为沿江线，途径滨江、东方文化园； 7号线为机场线，途径萧山国际机场、江东工业园； 8号线途径下沙、江东工业园。 3 房产发展演进 规划及配套影响 交通配套——地铁规划影响 地铁效应成楼盘宣传新卖点 地铁改变着杭州楼市的板块地位分布格局 地铁规划在一定程度上影响了购房者的板块偏好。 郊区板块在交通方面的致命缺陷得以改观，地位提高。 主城区板块优势弱化。 滨江、下沙、萧山吸引力增强。 3 房产发展演进 规划及配套影响 板块规划 交通配套 公建配套 （数据来源： 华坤数据库） 地铁对钱江新城、滨江和下沙的房价支撑力最强。 交通配套——地铁规划影响 地铁规划成为相关板块房价上涨的强力支撑 地铁将影响开发商的拿地决策。 从长远上讲，地铁将缓解杭州房地产市场的供需矛盾。 3 房产发展演进 规划及配套影响 板块规划 交通配套 公建配套 （数据来源： 华坤数据库） 板块规划 交通配套 公建配套 交通配套——沪杭磁悬浮 沪杭磁悬浮交通项目06年3月获得国务院批准。 获批的磁悬浮沪杭线全长约175公里，工程总概算约350亿元。其中，浙江段正线全长约105公里，全线高架，设杭州东站和嘉兴站。 磁悬浮沪杭线车速定位为市郊区间线路，正常运行速度为450公里／小时，中心城区内最高正常运行速度不大于200公里／小时。 该项目预计将于2008年建成，并于2010年上海世博会前投入运营。 建成后将提高长江三角洲地区的出行效率，使沪、杭、嘉三地居民的“钟摆式生活方式”成为可能。嘉兴是最大受益区。 沪杭磁悬浮的开通将对杭州住宅产品、商业地产、旅游地产等产生全方位的促进作用。 杭州的高档楼盘，特别是别墅区，及景观楼盘会走俏。 闲林、西溪湿地等房产板块的销售届时也会出现转机。 3 房产发展演进 规划及配套影响 公建配套对房地产市场影响 板块配套影响购房者的购房决策 理性市场下，购房者对配套的关注度更高 04年，该指标仅为20%左右； 05年和06年则迅速提升至70— —80%左右。 3 房产