解剖西蒙-美国最大零售物业 REITS 的营商之道.doc

解剖西蒙-美国最大零售物业 REITS 的营商之道 郑磊 南开大学 prophd@126.com 中文摘要： REITS(不动产信托投资)在美国已发展了四十多年,近年在国内引起了越来越大的关注,随着 国内第一个 REITS-广州越秀在香港上市,新加坡证券交易所与香港在 REITS 地位的争夺, 国内的不少房地产和金融机构都开始考虑借用这种新地产金融的可能性。本文试图通过解剖 一个典型的美国上市 REITS，给国内同行展示一个在西方市场上规范的 REITS 运作案例， 为建立中国式 REITS 提供借鉴。 关键词： REITS，房地产金融，资产组合选择，融资规划，现金流控 制 正文 REITS作为一种重要的房地产金融模式，在美国发展了近 50 年，我们选取了有足够经 营数据的REITS而且上市 10 年左右的西蒙SIMON PROPERTY GROUP（NYSE：SPG） 1， 对其进行了深入剖析，以对中国房地产证券市场提供借鉴。 西蒙-随大市起舞并获得稳定成长的零售物业 REITS 西蒙在上市后的股价表现基本可以分为两个阶段：1993~2000 年，股价呈波动状态；2001 年开始进入一个持续上涨阶段。这个趋势与市场情况是吻合的。 图. 西蒙股价走势图[1]  1  本文所有未指明来源的数据，均由作者根据该上市公司的年报整理而得。 -1- 图. 摩根斯坦利REITS指数[2] 1993 年股市目睹了美国 REITs 的大繁荣，仅 1993 年 1 年，REITs 的 IPO 筹资额就超过 了前 13 年的筹资总额。其中 SIMON 占了其中 16%(8.399 亿美元)。但在 1994 年高潮未退之 时，REITs 股价已经大幅下跌，尤其是公寓和零售房地产。根据国家房地产投资信托协会 (NAREIT)的统计，1994 年股权类 REITs 的平均总收益仅为 3.2%，不过，诸如工业房地产、 写字楼、宾馆/酒店等 REITs 依然运行良好。在这段时间，作为零售物业 REITS，SIMON 的 营运收益是持续上升的，跑赢了大市。 营业收入(百万美元)  $1,400.0 $1,200.0 $1,000.0 $800.0 $600.0 $400.0 $200.0 $0.0 营业收入VS每股收益 每股收益(美元) 2.5 2 1.5 1 0.5 0 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 图. 西蒙年营业收入与每股收益曲线 1996 年开始了一轮牛市行情, REITs 流动性的增强也获得了投资者的关注。这期间，随 着道琼斯指数的急剧上涨，长期债券收益降低到 6%以下，而此前债券的收益率一直为双位 数。投资者认为已经错过了好的投资机会，因此必须寻找其他能够提供高于市场平均收益率 的投资品种，而 REITs 的高股息收益和更好的增长前景引起了他们的兴趣。养老基金等大 -2- 型机构投资者转向建立 REITs 投资组合。随着 1997 年底 REITs 增长趋势的放慢，投资者匆 忙收回了投资，加快了 REITs 股价的下跌。同时，投资于高科技股开始盛行，纳斯达克综 合指数从 1998 年初到 1999 年底疯狂上涨了 150%，而年收益率在 10%到 14%之间的 REITs 股票远不能与其相媲美。1998 年的下降程度出乎意料，股权类 REITs 的总收益率为-17.5%， 甚至低于 1990 年。不过，由于经济增长强劲，房地产市场运行得相当好，入住率和租金率 逐步上涨，这推动了 REITs 经营基金的增长和资产价值的增加。价值投资的再度流行也让 REITs 成为 2000 年之后最有价值的投资工具之一。 公开数据显示，西蒙的营业收入从上市开始到 1999 年都处在强劲增长之中。之后两年 受到高科技股票高额收益影响的冲击，增长减慢甚至是消退，随着价值投资的回归，进入了 新的一轮增长循环。整体上看，增长速度未受到明显影响。2000 年以前，每股收益基本稳 定在一美元左右，之后平均收益提高了约 50%。 图. 2000 年后西蒙REITS每股收益[3] 1997 年，西蒙成为第一支年收益超过 10 亿美金的 REITS，规模翻了 3 倍；1998 年， 成为北美最大的房地产上市企业；2002 年，西蒙被纳入标普 500 指数，并与次年股价升值 率大幅领先 SP;2006 年二月，西蒙再次被《财富》评为最受尊敬的房地产类企业第一名。 快速成长的动力来自并购 西蒙的成长得益于稳健的发展战略和营运管理。该公司一直专注于在零售类物业经营上 做大做强，并不像从事多种物业经营的其他 REITS，西蒙的战略始终坚持“在最好的市场拥 有最佳的商场”，