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由居住需求决定住宅小区功能结构的分析 经济理论简述 个人消费需求的选择是由预算约束来控制的。如果一个人的收入是固定的，并且没有其他的收入，这个固定的收入额就是他的预算约束，从而决定了消费者在各类花销上的支出是有限的。如何在预算约束的控制内，分配各种消费需求呢？预算约束界定了一种定性的机会集合，即BC上的所有的点（图1）。在E点表明消费者的选择为ye个数量的商品M和xe个数量的商品N；在F点表明消费者的选择为yf个数量的商品M和yf个数量的商品N。BC两点之间的预算约束线上的各点表示可能的选择组合，这个预算约束线界定了机会集合的外边界。 　　预算约束线上的选择有很多种，哪一种是消费者最可能的选择呢？经济学家将他们的注意力集中到预算约束线上，任何人都将在预算约束线上选择一点。而实际选择哪一点则取决于个人的偏好。如果用消费者愿意支付的数额来反映消费者的偏好，支付意愿就成为一种有用的效用度量，在考虑个人如何在他的预算约束线上分配他的收入这类问题时，利用支付意愿作为度量方法往往很有用。 虽然个人偏好往往存在着差异，对同一种需求的支付意愿也就各不相同，但是消费者对某一种需求的支付意愿是随着需求的逐步满足而不断递减的（图2）。 居住需求分析 2．1　消费者用于居住的支出受预算约束控制 　　不同收入层次的居民用于居住的支出往往有不同的量的限值。在固定消费限额的前提下，消费者选择什么样功能结构的住宅是开发商预测的一个重要内容，从而确定开发商开发什么样的住宅小区才能占据市场。 　 2．2　不同的经济收入决定了不同的居住需求层次 　　消费者的需求不断地随着经济水平的提高逐步扩张。不同经济层次的人在消费意愿的控制下，居住需求不同，对同一居住需求的档次要求也存在着实现程度的差别。这些需求可以由低到高分为4个层次（表1）： 　　 表1不同收入群体对住宅类型的需求 第一层次为经济型需求。以生理需求、安全需求为主； 　　第二层次为基本型。生理需求、安全需求得到比较充分的满足，对空间需求、健康需求、便利需求成为选择的重点； 　　第三层次为舒适型。空间需求、健康需求和便利需求要求得到更高程度的实现，同时精神文化的需求要求达到较高标准的实现； 　　第四层次为完善型。空间需求、健康需求、便利需求达到高标准，精神文化需求实现高品位，更多的追求享受娱乐需求的满足程度。 　　2．3　居住需求的均衡性发展 　　对同一种商品，消费者的支付意愿表现为随着数量的增加，对单位商品的支付意愿减少，这就表现为边际效用的递减。在居住需求上表现为对某一种需求而言，随着实现程度的提高，支付意愿的降低。例如：对居住空间的需求，当面积为40m2时，消费者愿意以2500元/m2的价格购买；当面积增加10m2，消费者愿意为此支付2200元/m2；面积继续增加10m2，消费者愿意为此支付2000元/m2……当面积增加到相对于居住者的空间需求而言过剩时，消费者就会放弃对此套住宅的选择。所以说对任何一种居住需求的选择都是有上限的。 　　我们再来看对不同的需求在选择时，消费者是如何权衡的。从对居民的居住需求调查中我们可以看到，不同经济层次的居民对居住的需求都有一种合理的“度”的组合，没有人在仅仅满足了生理和安全需求后就超前去追求享乐需求的实现。各类需求存在着由低到高的逐步扩张，也就决定了居住需求的均衡性组合和发展。 住宅小区功能结构分析 住宅小区的功能结构必须以居住需求为导向。在住宅市场中，供给和需求是两大基本要素。其中，需求是具有决定性的。住宅小区的开发建设必须以市场需求为主导，实行住宅多档次、多品种的供应，满足社会不同消费群体的需求。因此必须对住宅小区的功能结构进行统计、分析、归类，并以此为依据，对各个功能的具体实现程度作详细区分。居住需求的均衡性决定了住宅小区功能结构的均衡性，也就是要求住宅开发建设应注重小区各项功能配置保持在同一等级。避免个别功能的过剩。 一、经济型住宅小区的功能结构 　　 （1）内部功能空间。居住不十分拥挤，但也并不宽敞，人均居住面积在8m2左右，根据家庭人口，每套建筑面积40—80m2。在卧室占有上，男女老少基本可以分开。客厅、厨房、餐厅、卫生间等基本功能空间具备，但有些功能需要共享空间，如客厅与餐厅共享空间，厨房与餐厅共享空间等，各个功能空间的面积比较小。 　 （2）生态环境。小区内有适度绿化，绿化率较低，且绿化仅仅是植树种草意义上的简单绿化。 　　 （3）公共配套。保证基本生活需要的公共配套设施。如水、电、气供应设施等。 　　 （4）休闲娱乐场所配置。没有休闲娱乐场所，仅仅是在小区内适当规划场地，供小区内居民户外休息、游戏之用。这同时也是小区内居民加强交往、沟通的主要场所。 二、基本功能型住宅小区的功能结构 　　 （1）内部空间。基本能够保证每人平均有一间房