2010年3月31日贵州江岸名都商业营销策划提案.pptVIP

总体思路 认筹蓄水，泄洪解筹，集中成交 认筹阶段 分段认筹，分段优惠，优先认筹优惠越多。 价格朦胧，保持神秘，引起客户关注度。 价格杠杆，颠覆乾坤，在宣传时略低，公布时微高，解筹超值优惠——临门一脚，提高客户成交率。 分区解筹 由于本项目体量较大，如果一次性完全推出，则销售控制表中需要进行多个区域、多个铺位的销控，显得非常“不干净”，容易引起客户怀疑本次操作的公平性，进而影响客户成交。 所以， 本项目的解筹需要进行分区安排。 提前销控 考虑商场解筹后继续销售的能动性，如将商场所有商铺一齐推出，整个商场在解筹完后将被全部打乱，且留下的多是位置较差的铺位，故必须保留一个完整区域，为解筹完之后更好销售打好基础。 大客户提前认购 考虑购买多间铺位的客户要求铺位之间必须是连续的，如在解筹当天根据抽签顺序号进行选铺就很难选到连在一起的多间铺位，故对购买多间铺位的大客户进行界定，安排提前认购。 将客户集中在同一时段、同一地点、同一区域产品，进行有目的性、有针对性、有煽动性的“爆发式”解筹。 华语堂策略机构江岸名都项目组 2010年3月31日 文件编号：JAMJAM* * 贵州华语堂策略机构 2010年3月31日 房地产发展滞后 由于受交通瓶颈的制约，思南经济发展缺乏支柱性产业支撑，房地产业相对比较滞后，目前正处于起步阶段，尤其商业地产表现最为突出。虽然如此，但由于思南没有明显的经济增长点，这将制约房地产业的发展，可以预见，思南房地产市场将可能在很短时间内达到饱和。 目前思南正在开发的项目逐渐增多，竞争环境硝烟味渐浓。从在售的星月·盛世豪庭、新农贸市场、金湾福苑、金海岸、景合家园、叠翠园以及即将开发的一个20多万方的项目来看，商业产品将会在近一、两年内集中上市。那时，思南商业地产市场势必会出现‘饿虎抢食’的局面。如何避开这场肉搏战，或是在该战中取得绝对性胜利将是本方案解决的重点！ 优势（Strength） 机会(opportunity) 威胁 (threat) 劣势(weakness) 规模规划优势 本项目商业体量目前属思南最大，而且商业连片，便于产品规划及商业业态规划。整体建成后规模优势及聚集效应将体现得更加充分，从而提升思南商业档次和商业品位。 伴随着城北新区开发进度的不断推进，新汽车站的落户，思南的整个经济重心必然随之北移。城北大道及滨江大道的逐步完善，思南商业形象、档次、功能等将得到提升，商业地位必将大大增强。 纵观全国各地大城市，很多有广场的地方，也就是商业繁荣的地方。而大多商业繁荣的地方，也都有广场。广场是吸引人流的一大磁石。本项目自建9000平米大型广场，这无疑为商业的聚集“如虎添翼”。 通过隆昌公司近两年的品牌建立和我公司的努力协作，使江岸名都项目在思南境内家喻户晓，乃至整个铜仁地区也有一定影响力，同时也形成了一种无形的号召力。 单户产品大，总价高 项目商铺面积大、总价高对客户的支付能力要求较高（50%首付），这样的产品不要说在思南，就是在贵阳这也属于价格高端产品。尽管前期的商业销售得较为平稳，但那是由于长期以来市场缺乏供应带来的瞬间爆发现象。 本项目体量大，规模效益易形成，推广时也是卖点之一。但体量大，运作必然更为复杂，投入成本高，销售周期长，风险相对更大，从而要求项目操作战略必须从整体着眼，稳字为先。 前期项目包装感染力度明显不足。无论是着眼整体，还是从以往的商业操作经验来看，要想实现商业良好的销售效果，必须营造火热的商业氛围。也就是我们通常所说的“炒作”。而商业必须“一锅炒熟”， 最忌“回锅”。 都匀帝景豪园包装 通过整体包装经营定位塑造美好前景的机会 目前市场在售商业几乎没有明确的商业定位和专业的商业包装。而好的经营定位和包装将给投资客广泛的遐想空间，利于项目的‘造梦’，促进投资客购买。同时本项目规模大，无论是从营销角度，还是经营角度，都必须专业的定位支撑。 由于受地形的制约，整个思南的发展必然将目光投向城北。乌江三桥的建设，使河东与河西的联系更加紧密。城北大道、滨江大道逐步完善，路面宽阔，必然给项目商业的发展注入活力，带来机会。 伴随着思南“一江两高三出口”大交通格局的形成，一条条出口公路的打通，那时到铜仁和遵义只需1个多小时，到贵阳和重庆只需3个小时，500吨货船直达长江。至此，乌江必将重新成为“黄金水道”。经济活动必然更