物业财务管理运作制度.doc

物业财务管理运作制度 本文提要：财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 更多精品地产学堂 一、管理方案 财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 二、管理原则 严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。 三、财务会计制度 总体遵循《中华人民共和国会计法》,《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》,国家有关的税收规定,及物业管理有关规定,具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行。 四、财产管理制度 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。 财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,及各使用部门保管。 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。 各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。 固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者。由责任者进行赔偿。 固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。 固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。 各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。 购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。 各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。 库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。 银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。 对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。 银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。 五、物资管理制度 物资分类: i)固定资产:单位价值在1000元以上,使用时间在1年以上。 ii)低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。 iii)办公用品:办公用消耗性物品。 iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。 物资采购申请审批程序 A 所有采购须先由各所在物业管理处填写”采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批: a) 总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批; b) 总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批; c) 总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批; d) 总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批; e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。 B.”采购单/工程承包确认单”一式五联,分别为:- 第一联------------承包商/供应商留存 第二联------------所在物业管理处经理留存 第三联------------物业管理部会计处留存 第四联------------采购人员在