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客源分析 ——寻客源，找特征 客户构成 客户预判 客户特征 客户导入 1、周边产业客 与本案较近的国家级重点企业宝钢、浦钢、宝山经济发展区、宝山城市工业园区、罗店工业园区将为本案提供大量客户群体 2、宝山区域客 来自于宝山周边区域以及部分原有居民的分户需求 3、市区导入客 交通沿线分户需求客户、以及7号线沿线办公区域的客户 4、外地客源 与板块所在区域存在地缘联系或产业联系的外地客源 本案 沪 太 路 共和新路 中环线 客户构成特征 　月浦的宝山钢铁集团公司罗泾的“浦钢”有限公司罗泾镇的宝山经济发展区大场镇的宝山城市工业园区罗店镇内工业园区 宝山区内产业支撑 宝山区贯彻市政府扶持“一业特强”的有关政策，实施依靠宝钢“一业特强、多业并存”的经济发展战略。 客户构成特征——周边产业客 本案 罗店工业园区 沪太路 宝山 经济发展区 宝山城市工业园区 宝钢集团 解放 未来工业规划区域 罗店工业园区 宝山 经济发展区 宝山城市工业园区 解放 未来工业规划区域 宝钢集团 沪太路 宝钢集团 宝钢集团是一家大型国有企业，也是世界500强企业之一。 其下属 “浦钢”有限公司（宝钢集团上海浦东钢铁有限公司）将搬迁至宝山罗泾镇。 员工基本情况 宝钢所在区域人口总规模 （包括第三产业从业人员） 10万人左右 宝钢 在职 人员 情况 在职职工人数 15000人 一般职工收入 年收入在8－10万元 家庭构成 平均3人 平均购房补贴 8万元/人 包括家属的总人口 45000人 基层管理人员 情况 人群规模 2000人 收入情况 年收入在15－20万元 购房补贴 15万/人 中层管理人员 情况 人群规模 800人 收入情况 年收入在30万以上 购房补贴 30万/人 本案 客户构成特征——周边产业客 宝山经济发展区 罗店工业园区 宝山 经济发展区 宝山城市工业园区 宝钢集团 解放 未来工业规划区域 沪太路 上海宝山经济开发区（原宝山私营经济区），于1993年3月23日，由宝山区政府和罗泾镇批准建成，是上海首家区办规模以私营经济为主体的综合性投资开发基地。 园区内注册企业超过5000 家，以贸易及机械产业类企业居多。园区销售收入 约790 亿元。 园区解决就业12 万人，上缴税金18 亿元。 本案 客户构成特征——周边产业客 宝山城市工业园区 罗店工业园区 宝山 经济发展区 宝山城市工业园区 宝钢集团 解放 未来工业规划区域 沪太路 上海宝山城市工业园区（南区）是上海市人民政府于1995年11月批准市级工业区，规划面积4.35平方公里。 园区目前已有150余家中外企业，主要产业：电子专用设备、汽车配件、生物医药、机电、新材料 本案 客户构成特征——周边产业客 主要产业——钢铁制品深加工、电子电器、机械装备、汽车零配件、生物医药 。 重点企业——中集宝伟、东升电子、宝钢国际汽车零配件、复星朝晖制药、佰加壹医药。 罗店工业园区 宝山 经济发展区 宝山城市工业园区 宝钢集团 解放 未来工业规划区域 沪太路 本案 罗店工业园区 客户构成特征——周边产业客 自我实现 尊重需求 归属需求 安全需求 生理需求 产业区域中具有相当经济承付能力的中高层管理人员 马斯洛消费需求金字塔 二次置业、投资 一次置业 产业区域中普通工作人员 宅院、部分高层公寓 产品需求 高层公寓 产品需求 产业客源锁定几大产业区域中的“高知高薪高学历”三高人群。 客户构成特征——周边产业客总结 宝山行政划分 宝山区域 顾村镇、罗店镇、杨行街道、友谊路街道、吴淞街道、泗塘、通河、淞南、杨行、大场 宝山区域 本案 客户构成特征——宝山区域客 宝山区 本案 区域内分户需求强烈 区域 主要街道 人口 (人) 户数 (万户) 户均 人口 主要导入路线 宝 山 区 顾村镇 54826 19356 2.83 沪太路、宝安公路 大场镇 112078 41969 2.67 沪太、外环线 罗店镇 48372 162772 2.97 沪太路、宝安公路 泗塘、 通河街道 106793 50129 2.13 共和、沪太、外环 高境、 庙行 79456 33931 2.34 沪太、外环 杨行镇 48405 14388 3.36 沪太路、宝安公路 淞南镇 63458 27534 2.3 宝安公路、外环 吴淞街道 24678 9238 2.67 沪太路、宝安公路 客户构成特征——宝山区域客 自我实现 尊重需求 归属需求 安全需求 生理需求 宝山区域的中高端的改善\分户型客户 马斯洛消费需求金字塔 二次置业、投资 一次置业为主 宝山区域分户客户 产品需求 产品需求 本案区域客户以普通自住客层为主，主要为分户需求客户 宅院、高层公寓 高层公寓 客户构成特征——宝山区域客总结 * * * * * 产品创新、产品线丰富 院墅