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破解老小区管理难题 破解老小区管理难题作者：佚名 时间：2017-7-24 浏览量： 中国宁波网讯本报记者郭靖通讯员王满江 有统计表明,市三区约有110个有一定规模的老小区。这些小区的物业管理能不能做好,和10余万户居民的生活直接相关。最近,海曙区房管处推出的新模式,让我们看到了破解老小区物业管理难题的一线曙光。 先天不足物业管理起步难 物业公司为啥怕接老小区?原因之一是这些小区底子差,先天不足。新建小区有开发商配置的资金垫底,其中房屋保修费为建筑安装造价的1%、绿化管理费为绿化造价的10%、初期管理费为小区总投资的%。这些钱老小区没有。 新建小区配有占总建筑面积%的物业办公用房和%的经营用房,经营用房出租收入还可以弥补管理经费不足,而老小区配套用房远低于标准,有的甚至是零。虽然老小区整治中预留了购置经营用房的资金,但额度小,相对于现在的房价无异于杯水车薪。 老小区基础设施差,容易发生管道堵塞和漏水等问题,维修费用比较高。老小区原来不封闭,有的有几十个口子,10多年下来住户已经习惯。物业管理要封闭,他们很难接受,只好多留几道门,可每多一道门就要多配4名保安,管理成本随之提高。 收费率低导致恶性循环 最让物业公司头痛的是老小区的物业费不仅标准低,还收不上来。新小区收费率一般在70%到80%,好的可达到90%。可老小区收费率普遍在50%左右,有些只有20%多。“不交费,如果有原因还好,是我们没做到位,我们可以改进。”经纬物业总经理陈向明说,“可大多数人不交费根本就没什么原因。你三番五次上门,他就是不搭理你。”物业费收不到,物业公司只好靠压缩成本,降低服务水平省钱。而服务水平的降低,又使住户更不愿意交费,结果形成了恶性循环。 海曙区出新招欲解老问题 为了让物业公司接下老小区这个烫手的山芋,有的区采取了“拉郎配”的方式,物业公司有苦难言;有的区则将新、老小区捆绑招标,硬性搭配,结果新小区住户不干,因为他们交的物业费要填补老小区的亏损。而物业公司也担心这样会影响他们的效益和形象。 作为老小区最多的一个区,海曙在不断尝试破解老小区物业管理难的办法。前年底,海曙成立了经纬物业公司,专门从事整治后的老小区管理,希望通过规模经营缓解经费不足的压力。至今,这个公司已接手8个小区。从现在的情况看,公司运作尚可维持,但根本问题并未解决。 去年底,海曙房地产管理处首创的“三自”模式开始在迎凤和云石两个老小区试点。按照这个模式,老小区将首先成立业主大会,然后由业主自主确定物业服务标准、收费标准和物业公司。让业主自己定服务、收费标准,更切合老小区的实际,也使住户对物业管理内容和所要交纳的费用心中有底。更重要的是,物业公司由以往行政指派变成了业主自行选聘,业主和物业公司的关系由你要管变成了我请你来管,业主对物业管理的接受度和认可度会明显提高。由于现在两个试点小区还没有开始收物业费,我们还无法判断新模式对提高收费率有多大作用,但这种思路无疑是正确的。 当然,解决老小区物业管理难题,只是模式创新恐怕不够,还需要政策上的扶持,比如对老小区“管家”在税收上给予优惠,尽快到位公共设施维修基金等。 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service education and management education, and school moral education work must be w