第二章 不动产估价理论.ppt

不动产估价 按形成形式分 ⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格 ⑷公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常 不动产价值与价格的种类 ⑸清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。 ⑹评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。 城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准还是清算价值标准 按政府对价格干预程度 ⑴市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。 ⑵政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。 ⑶政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土地使用权区域平均价格； 标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观区位和市场行情等而修订评估的土地使用权在某一时期的价格； 房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当时价格水平的货币值经济适用房销售价格； 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等7项，利润在3%以下。 按实物形态分类 ⑴土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格； ⑵建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 ⑶房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格 根据价格表示单位分为：总价格、单位价格、楼面地价； (1)总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。 (2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。 (3)楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。 这三种价格中哪种价格不能反映不动产价格水平的高低？ 例子 有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？ 注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 按不同的经济行为 (1)买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移不动产权的价格； (2)租赁价格：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物 。 真正的房租构成因素应当包括；①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理 费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税(目前属于这种性质的税有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税)；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨：租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。 (3)抵押价值：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日)的公开市场价值扣除法定优先受偿的款