谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决.docVIP

谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决 谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决提要：物业服务合同纠纷产生的原因多种多样，比如说法律规范、规章制度不健全，行政管理不力，业主或者使用人对物业服务质量的过高期望 谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决 物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，它对明确双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了不可替代的作用。物业服务合同作为一种民事合同，是平等主体之间签订的合同。我国《物业管理条例》以及相关法律法规中明确规定物业服务合同必须采用书面形式。近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。物业服务合同的风险防范和纠纷解决开始引起业内同仁的关注。 一、物业服务合同的风险类别及防范 物业服务合同风险从订立和发展来看，可以分为前期物业管理的合同风险与日常物业管理的合同风险。在司法实践中合同风险主要发生在订立过程和履行过程。由于订立物业服务合同时双方缺乏充分的调查研究，所以往往容易给今后留下隐患。 前期物业服务合同风险大致有如下几类需要重点注意。 风险一：物业承接查验引起的风险 物业的承接查验关系到物业服务企业今后的管理，由此产生的风险不可忽视。为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。 风险二：在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险 现实中，开发商为了促进销售，给购房者承诺了赠送物业费、赠送阁楼、免物业费等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。要防范这种情况引发的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。 风险三：物业服务合同期限方面所引起的风险 物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。 风险四：在专项维修资金方面约定不清引起的风险 专项维修资金在物业管理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期管理阶段由开发商承担。物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。 风险五：物业管理用房在合同中约定不清引起的风险 物业管理用房在物业管理早期介入时就应考虑，管理用房的落实影响到物业管理工作能否顺利开展。因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。 风险六：前期物业管理质量、费用引起的风险 在物业管理活动中业主关心的重点是物业服务是否质价相符，因此合同应当明确约定物业服务质量与服务费用。为防止这方面引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格，切忌为了取得项目以低价投标，影响到物业服务的质量而引起纠纷。 风险七：违约责任约定不当引起的风险 违约条款是物业服务合同的重要条款，如果约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。此类风险主要是来自司法程序方面。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。所以在订立合同时应当认真清楚地约定好合同纠纷解决的条款，必要时可以借助法律专家。 除了上述所说的前期物业服务合同风险，物业服务企业在日常物业管理活动中，还存在着两种风险：订立合同时约定不清引起的风险和合同履行过程中引起的风险。这里重点提一下第二种风险。在合同履行过程中引起合同风险的因素是多方面的，这种风险主要在于合同内容履行以及合同续订和解除方面。作为物业管理的专业机构，与业主发生此类纠纷责任一般来说主要在物业服务企业。因此，物业服务企业在履行合同中加强与业主的沟通是必不可少的。 二、物业服务合同纠纷的特点及纠纷解决 物业服务合同纠纷具有如下一些特点： 1、纠纷的群体性 随着我国城市化进程的发展，大量的人口聚集到城市里，城市市区人口居住密集。物业管理的纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，利益的共同性会使业主很自然地联合起来，形成群体性纠纷，因而规模会很大，且矛盾激烈。 2、法律关系错综复杂 物业服务合同纠纷，包括物业服务企业与业主之间、与业委会之间，物业服务企业与物业使用人之间，物业服务企业与开发商之间，物业服务企业之间，业主与开发商之间的纠纷。这些纠纷使法律关系变得非常复杂，纠纷的类型和成因更显多样化。例如，在前期物业管理中业主、物业服务企业以及开发商之间的关系交织在一起。再例如，物业管理法律关系区分所有