浙江温州市江滨路鹿城段地块18、19号精致住宅项目前期策划报告.ppt

SWOT分析 内部优势因素(Strengths) 地处温州市鹿城区市中心。并且本项目位于温州市鹿城中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。项目的正北边是风景靓丽的瓯江。相邻项目鹿城广场，为该地段增添华丽一笔。周边地区规划开发完善，是一块成熟的地块。 本项目北面与瓯海相邻，东面与会展中心与万和豪大酒店一路衔接---江滨西路。西面有海上天大酒店。主干道路通畅，配套设施齐全，视野开阔无遮挡。 交通优势 温州市鹿城区灰桥浦与望江路交叉口西南侧地段。距温州火车站与温州新南站有25分钟车程。多路通往全市各地的公交线路，如11路、25路、33路、38路、42路、45路等。江滨路与车站大路相接、沿江路构成本项目的主交通干道，会使开车出行更加方便。 配套优势 本项目周边配套十分丰富.温州十四中、瓦市小学等 区位优势 SWOT分析 劣势因素(Weakness) 1、地块劣势 本项目地块形状属不规则，不利于项目的平面规划设计与小区楼房的布局和排列，成本会较大。 项目的周边有小部分区域有平房有待拆除，必然会在一定程度上影响项目的销售。 2、规模劣势 小区占地规模小，容积率较大，羡慕的占地比较小在这样小的地块做出如此商住与高级物业综合体，会是极大地挑战。 3、噪声劣势 项目地处主干道一侧，车流量大，噪声污染严重，对办公及居住均有一定影响。 SWOT分析 机会因素（ Opportunities) 1、经济发展所带来的机会 鹿城属于温州市中心的范畴，经济发展，先使这一地区的人先富，先富带动后富。潜在的成功人群机率较大。 2、政策方针所带来的机会 存贷款利率两次降息，使部分资金流入房地产市场 闲置土地政策的颁布。 3、需求增加所带来的机会 市中心是成熟的事业中心，潜在的成功人士会选择在市中心发展。 SWOT分析 威胁因素(Threats) 1、政策抑制所带来的威胁 国家一直强调房地产要稳定增长，市场受国家宏观政策的影响。在一定程度上对整个房地产市场起到了抑制的作用。 2、竞争所带来的威胁 置信原野、润地·九墅、紫金华府、杰城 · 中央公馆这些项目都有各自的特色。本项目必然会面临激烈的市场竞争。 Part5 项目整体精确定位 项目定位 项目类型定位 项目档次定位 项目规模定位 项目客户群定位 项目产品定位 目标客户定位 关于客户特性 项目目标客户群 目标定位 瓯江畔，首家旅游休闲精致住宅 核心定位语 项目整体精确定位 项目类型定位 全部为住宅. 内部配备中高档设备。例如：停车场、休闲会所 类型定位： 项目整体精确定位 项目档次定位 1、定位推导 采用排除法： 高档 论证 结论：不支持 中高档 中档 排除法 中低档 低档 论证 结论：不支持 结论：支持 结论：中档价格、中档成本、中高档形象。 项目整体精确定位 项目规模定位 总占地面积:约为18254平方米 绿化面积:公共绿化带2566平方米 综合容积率:≥1.0且3.05 控高:建筑高度≤80米 绿化率:；绿地率≥35% ; 社区中心≥1160平方米 项目整体精确定位 购买力 地域 消费观念 生活水平中上，具有稳定或上升收人 温州市整个区域，主要鹿城区 追求休闲风、心态开放 定义范围 只要能够承受中高档的客户群 目标客户 “追求生活精致的人” 目标客户定位 项目客户群定位 关于客户特性 特征一：认同风水学观念 特征二：追求精致居住生活 特征三：对于居住环境有终极要求 特征四：对温州母亲河——瓯江，有难以割舍的情怀 项目整体精确定位 项目规模定位 项目目标客户群 追求生活精致的富豪 体验中高档住宅的潜在成功人士 收人持续稳定或上升的人群 追求环境优美、景观雅致的顶尖个人成功人士 项目整体精确定位 核心客户群 65%的温州本市区 辅助客户群 25%外来的成功人士 次要客户群 10%外国人士 项目产品定位 项目主要以高层住宅为主，共有三幢29层高楼，均为两户一梯，8-20层为跃层，20层以上作为空中别墅 项目整体精确定位 Part6 项目产品策划 项目总平草图示意 项目建筑风格 项目户型配比 项目配套 项目产品策划 项目总平面示意图 活动中心 游泳池 人造池塘 项目产品策划 项目建筑风格 国内建筑风格比例 西式风格由于与大理总体环境很不协调，予以排除；全面考虑5点关键因素，现代风格总体优于中式风格。