潍坊万城综合体项目定位报告2010.ppt

SERVICES我们的服务 中央领导核心位置不可替代 这里的故事一定精彩 万城出品 震撼全城 1）综合体（Complex）：多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建筑有机体。2）又称HOPSCA，是综合复合了Hotel、Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment等多种物业，以科学的配比实现城市功能的新型物业形态。3） 综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。综合体是城市名片；区域地标；区域中心。 综合体：时势变革召唤你 城镇化给商业地产带来新的机遇 　 加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，三四线城市及农村市场的各种需求包括交通、文化、教育等在量和质方面都将提高，同时消费结构也将发生很大变化。受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业将有较大提升空间。在城市化进程不断加速的今天，城市综合体是一个城市最具价值的核心，成为城市升级的引爆器和发动机。 非一线城市商业地产的成长空间更大 　 具备相似的经济収展水平、供给水平和需求拉动因素，未来5-10年非一线城市的商业地产如同10年前的一线城市一般迚入一个持续5-10年的高速成长期是非常确定的。而且，与一线城市相比，非一线城市商业地产的成长空间更大，主要理由：1、人均可支配收入开始达到催动商业地产存量需求释放的阀值；2、高速增长的人均GDP和持续增长的城镇人口所带来的新增需求依然强劲。 城市综合体是实现价值最大化的发展模式 过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模，而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走，在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了，所以现在大家都杀出红海，寻找更具开发价值的模式——而综合体就是时下最佳选择。 它经得起向市场倒推 它迎合地产趋势 SWOT支持 做什么样的城市综合体，才是一个复杂的选择——项目核心问题 项目发展策略 项目发展策略制定，就是不断选择的过程。 既然开发商有信心做综合体，市场也支持做综合体，但开发商缺乏开发和经营综合体的经验，那我们就要先详细了解综合体，了解别人怎么成功开发和运营，这里有一个逻辑，了解了商业模式，才能决定开发模式；才能进行业态布置，才能在确定业态体量比例，从而确定规划设计建议。所以，我们的思路就是：了解综合体、学习榜样、获取适合自己的模式，进行项目定位，并根据市场调研确立业态体量和比例，然后合理进行规划布局，提交建议方案。 策略步骤：深入了解综合体业态 了解行业做法，了解成功的综合体开发和运营商业模式 根据自身禀赋分析，确立自己的开发商业模式 根据开发模式，结合项目情况 ， 确立项目定位 利用综合体评价体系，结合市场情况和项目规模，进行商业体量和业态确定 根据市场情况和通行做法，确定和估算各种业态的体量比例 根据项目的情况给出业态布局建议， 提交方案。 项目定位意见说明 相同的城市综合体业态暂时在潍坊尚未出现。不同于普通地产形态，城市综合体有占位效应，谁先做谁抓住了商机——先入为主，占山为王。 虽然部分竞争性商业地产正推向市场，万城地产以产品集团化多样化掌握市场主动权——以整体制胜。 由于商业地产的唯一性与稀缺性，即使今后开发商有营造城市体的气魄，但缺乏万城项目的气势与规模——规模领先，打造“CBD” “大盘”概念。 没办法，要么不做，要么做老大 “在这个行业里，我相信未来的5-10年，是一个相当残酷的年代，在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家。在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。” “进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根本就没有回报了。因此这也是很刺激的，因为未来几年里有战国时代出现，竞争非常非常激烈。这个实力不仅是财政的实力，更是经验的实力，更是能力的实力，唯有经验实力和财政实力两者兼有的时候情况下，才能在这个领域赢出来。 ” ——香港恒隆地产董事长陈启宗 向成功者取经 初步结论：1）结合万城集团的实力及项目实际情况，采取均衡发展模式是较好的选择。2）即使采用同一类模式，在具体开发运作过程中，不同地产公司各有绝招。 对万城来说 三个样本企业的开发模式值得研究： 阳光100 华润置业 万达地产 阳光100的项目选址要求 与其他房企大鳄有所不同，阳光100今年来始终坚守二三线城市，并形成了以综合体开发为主体的开发模式。 阳光1