绿城城市级别商业综合体研究2010.ppt

（3）订单模式与商业模式的配合 3、万达商业的盈利模式与发展战略： ①联合发展：与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 ②平均租金：将全国的城市分三等租金（一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市),节约谈判时间，保证谈判速度。 ③先租后建：招商在前，建设在后。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ④技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面 积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书。 一、盈利模式研究： （1）银行资金 贷款类型包括：土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。 二、融资与资本退出模式研究 1、资本融资： （2）国内私募 以万达为例，与麦格理在2005 年完成的9 项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32 亿元；配合A 股上市进程，与建银国际已完成的股权私募，具体金额不详（有调研信息为10 亿元左右），未来万达为配合上市进程，仍将增加战略投资者。 （3）海外融资渠道 证券市场融资渠道和境外融资渠道 （4）销售回款：销售部分资金作为回笼资金 （5）信托融资：国内信托融资的综合成本普遍在12%左右 万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配”；商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己投资———如沃尔玛，前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。 二、融资与资本退出模式研究 （1）、公开上市发行 直接上市：可分为国内直接上市和国外直接上市。 买壳上市：买壳上市是指非上市公司按照法律规定和股票上市交易规则，通过协议方式或二级市场收购方式收购上市公司，并取得控股权来实现间接上市的目的 。 2、资本退出： （2）、兼并与收购： 股份转让； 吸收合并 风险企业买进 （3）、破产清理?? ? 风险投资的高风险反映在高比例的投资失败上，相当大部分的风险投资不很成功，且越是处于早期投资的风险投资失败率越高。因此，对风险投资者来说，一旦确认风险企业失去了发展的可能或成长太慢，不能给予预期的高回报，就要果断地退出，将收回的资金用于下一个投资循环。 THE END THANK YOU! 3、发展模式： 一、产品组合和发展模式： 一、产品组合和发展模式： 3、发展模式： 模式一:各种功能均衡发展的模式 模式二：以写字楼为核心的模式 一、产品组合和发展模式： 3、发展模式： 模式三：以酒店为核心的模式 一、产品组合和发展模式： 3、发展模式： 一、产品组合和发展模式： 3、发展模式： 模式四：以商业为核心的模式 二、动线设计和交通规划： 1、动线规划——以铜锣湾为例说明动线规划的原理 二、动线设计和交通规划： 2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 周边道路交通分析 二、动线设计和交通规划： 2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 四周道路交通分析 二、动线设计和交通规划： 2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 首层及广场 二、动线设计和交通规划： 2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 二层 二、动线设计和交通规划： 2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 三层 二、动线设计和交通规划： 2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 四层 三、室内装修和公共空间： 空间尺度大 与城市规模相匹配； 与现代化城市干道相联系； 与室外的巨形空间和尺度协调； 成为多功能的聚集点。 丰富的空间形式 统一规划设计； 利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。 1、室内外空间特征： A.室内外空间特征： 2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明 三、室内装修和公共空间： A.室内外空间特征： 室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰，电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细 主要入口大门的装饰效果 顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受 三、室内装修和公共空间： A.室内外空间特征： 2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明 入口空间装饰：水幕墙上部采用黑色大理石装饰，下面采用玻璃装饰，与周围的黄色柱子形成明显对比；右图为中庭立面与空中天桥装饰效果。 每种功能有其特定的运行时间范围； 各功能在时间上的衔接； 各功能在内容上相互补充； 整个大楼保持24小时的繁荣。 三、