青岛城阳区房产地市场汇报”.pptVIP

研究结论; 城阳城市规划规格很高，发展前景看好，但目前城阳房地产市场仅限于本区域的购买群体；受制于与青岛市区的交通瓶颈，尚未能打开外区域房地产购买群体；且青岛本地人士暂未认同城阳与青岛市的隶属关系，这成为城阳未来发展的最大障碍。;海湾大桥、青荣轻轨将打破城阳区的交通瓶颈，促进其与青岛其他区商贸与物流往来，推动城阳区域房地产的发展。 经济进入转型期，第二产业的高速发展刺激第三产业的发展，这将为城阳区域的房地市场发展带来更多机遇。 城阳属于外向型经济区，是青岛外资加工贸易企业最密集的区域之一，特别是对韩国企业的成功招商，在城阳已经逐渐形成了韩国和朝鲜族人士大规模移民的主要工作与居住地；这些外籍人士将支撑城阳高端房屋和租赁市场的发展，提升区域的居住价值。 城阳房地产市场相对开放，外地知名实力发展商??大举进入，在加剧本区域竞争程度的同时，也将快速提升区域的房地产开发水平和行业成熟度，为消费者带来更多实惠，并形成城阳区域独特的市场吸引力。 ; 中期策略：鉴于城阳区区域市场接近饱和，而通往市区的交通瓶颈尚未消除，未能与市区市场形成有效的互动；而且魅力之城项目后期尚有较大的开发量，因此，建议万科2010年前暂不考虑在城阳区继续拿地。 近期策略：成功运作魅力之城项目，通过万科的产品品质、营销服务能力和客户满意度，以树立万科地产在青岛的强势品牌地位！ ; 继续挖掘城阳区的消费力，并针对韩籍客户的消费需求度身定做相应的产品。 努力打开青岛市区市场，创造万科魅力之城持续热销的奇迹，奠定万科在青岛的强势品牌地位！ ;报告正文;目录;第一部分 城阳房地产发展潜力分析; 1、区位及规划;总结：;“两点一环”总体规划; 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。 辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划建设用地面积54 平方公里，实际居住人口60万人，人均建设用地90平方米。规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。 环胶州湾发展组团以棘洪滩、上马、红岛、河套、营海、红石崖六个组团为主组成。规划建设用地总面积19.5平方公里，实际居住总人口20万人。规划主体功能为居住、海洋产业、大型机械制造业、农副产品加工和仓储业。 ;; 城阳位于青岛市北部，东依崂山，西濒胶州湾，下辖城阳、流亭 、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道。 面积553.2平方公里，占市区面积47.7%； 人口47万，占市区人口17.7%； 2005年GDP321亿元，占市7区GDP20.7%，在全市排名第一。 ;具备完善的交通体系，是青岛市的北大门;随着海湾大桥、青荣轻轨的建设，城阳交通体系将进一步完善;城区规划高起点、高格调;青岛北部经济中心 青岛北部城市中心 ; 2、人口构成及收入水平、购买力分析;总结;1998;2005年城阳区城镇职工平均年工资19300元，人均可支配收入13021元。 农民人均年纯收入6002元，但这部分客户很多都通过旧村改造，比较好的解决了住房问题，对于未来房地产需求影响不会太大。;数据来源：青岛市城阳统计年鉴; 据有关数据反映，目前在城阳区长期工作、生活的韩国人达到3万多 人，主要是在城阳投资办厂，以及餐饮、娱乐等从业人员 数据显示，截止2006年末，累计批准韩资项目2462个，开工投产韩资 企业1567家；韩国料理店150多家……;城阳区韩国人聚集社区排名; 3、产业发展;总结;总体经济持续高速发展;对外经济高位平稳运行;（一）韩国投资企业在城阳集聚效应明显。 截至2006年6月底，全区累计批准韩资项目2462个，开工投产韩资企业1567家，合同利用韩资36.7亿美元，实际利用韩资20.1亿美元，分别占总数的73%、74%、53%、58% 其中，总投资500万美元以上的韩资企业114家，合同外资12.6亿美元，实际外资5.1亿美元 （二）韩国投资企业在城阳集群化发展趋势明显。 （三）韩国投资企业对外贸易增长明显。 2005年全区外贸出口35.1亿美元，其中韩资企业出口17.5亿美元，占全区出口总额的50%。; 4、房地产市场规模及其增长性;总结：;土地供应量出现爆发式增长;商品房供应量放量增长明显; 此外，城阳区近年来大规模的旧村改造，对商品房市场形成了较大的冲击： 2005年，城阳区共有28个社区实施改造，12个社区7700户居民一次性