青岛高端住宅市场研究”.pptVIP

5.1 高端居住物业板块工作内容 市场背景梳理与产品研究 高端居住物业板块定位 高端居住物业板块构建原则 物业谱系-空间区位的发展主题建议 市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力 城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移； 增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格； 政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。 市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）青岛市高端物业组团评析 市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院 根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展； 2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元； 即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。 市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展 根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。 市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）项目高端物业需求来源及主要特征 市场背景梳理与产品分析-需求层面（四）近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重 高端居住物业板块发展主题建议 高端居住板块构建原则一赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享 典型案例研究-Bath温泉别墅 英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名； 皇家新月楼(Royal Crescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布； 装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆； 需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。 高端居住物业组团的构建原则二融合基地内部资源，打造情境地产产品 物业谱系-空间区位的发展主题建议 附录：高端居住物业谱系 一般产业配套 高端居住物业 典型案例研究-上海中邦MOHO 别墅均价：1.5万元/平米 高档公寓均价：8000元/平方米 规划将结合地形、地貌、当地文脉设计； 城郊别墅和连排别墅是主要方向； 室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性； 产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。 青岛高端物业开发的趋势如下： 青岛别墅开发主题 百通的香溪庭院 静水主题 石湾山庄、山海天别墅 山海融合主题 仁泰旅游度假花园、水青木华 海景主题 100福国际山庄、金盟山庄 山景主题 代表 主题 别墅的主要供应区 引领青岛人郊区置业进程 领先于即墨，房价高于即墨 城阳区 未来青岛高端住宅发展重点 引导青岛大盘郊区化开发 承接主城区高端住宅需求外溢 即墨区 启动较早，离市区较近 从1999年起房地产高速发展 开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色 崂山区 市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区； 即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件； 即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。 临近中心商业区 具有环境资源优势而受到关注 但目前供应量有限 市南区 发展潜力 即墨区与其他组团关系评价 主要特点 组团 东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发； 市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。 市南区 崂山区 城阳区 即墨区 按照05年统计 第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势； 第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”； 在美国，第三居