昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区前期可研报告.docVIP

关于市旅游度假区 项目前期可行性研究报告 二○○五年月二日目 录1.0 前言 2.0 总论3.0 宏观经济与政策面分析4.0 项目环境分析5.0 开发地块分析6.0 市场调研分析7.0 昆明房地产业竞争态势比较分析8.0 客户分析9.0 市场定位思考10.0 风险分析11.0 结论和建议 名称：旅游度假区。项目建设单位开发有限公司（以下简称开发公司）。 据开发有限公司的委托，对旅游度假区开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本进行该项研究的主要依据是：1.3.1由开发公司提供的《旅游度假区项目建议书》(以下简称《项目建议书》)；1.3.2昆明市区国土管理局批准的用地规划1.3.3官渡区大板桥镇提供的，并由市规划局批准的《市镇旅游休闲区规划》。范围和限制: 根据开发公司的委托，我主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%30%。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从200年月底开始，组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、地区经济发展趋势、地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下2.1项目概况根据开发公司提供的《项目建议书》，旅游度假区开发项目，位于市区镇总体规划中的度假区用地内。项目规划用地为200亩，计划分两期开发:第一期开发以休闲旅游、居住为主,用地约1300亩。建筑容积率＜0.3,建筑密度＜15%，绿化率＞50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与风貌相协调，预计投资亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。整个开发项目定位于“规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级区”。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假医院、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在200年动工，20年竣工。2.2对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析，我们认为:2.2.1我国宏观经济形势在今后5年内，仍将继续以7—8%的速度持续、稳定增长我国的房地产业也将同步稳定增长；2.2.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的5年中，本项目将成为地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势；2.2.3昆明市是经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的之一，2002年人均国内生产总值已接近0美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。另外，在市20公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以2500亩巨幅面积，并建的首推度假区，而且又位于，实不可多得。只要规划合理、定位正确、价位适当，随着城市建设的快速推进，周边地区（、）的建设民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。2.2.4另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进市城市建设、改善投资环境，特别是对于加快的农村城市化、以及对于旅游的开发也具有重要的意义。2.3根据以上总体评价，我们认为旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进一步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进一步完善。在以后的进一步论证中建议注意：2.3.1由于该项目规模较大,而市场需求目前还有一个逐步拓展的过程,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。2.3.2研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则