廊坊德荣帝景2011年精入市营销策略(中广信).ppt

北京中广信地产服务机构 廊坊项目组 2011年5月;从我们开始改变一切;整理一套思路，搭建一个模型。 用以解决营销问题！;思路导图;营销执行;广泛的市场知名度;本案营销目标;思路导图;经济背景分析 近期政策背景分析 廊坊城市规划 市场环境分析;经济背景·抑制通胀;中国经济—稳步发展，抑制通胀;廊坊经济—与全国一致;政策背景·悬崖边上的求生;;2011年核心政策;中广信观点：受近期楼市反弹之影响，作为曾经史上最强楼市调控的“新国十条”仅不久就让位于“国八条”。纵观“国八条”及相关部委的发文逐渐落地，中广信研究认为，这次调控表面上来看是抑制需求，实际是为未来楼市供应争取时间，最终达到保持房地产价格的合理和稳定之目的。;本次调控我们认为依然是国十条的延续，只不过是一个加强版，其政策的强化主要体现在对需求的抑制，主要有三个方面：;抑制楼市需求在短期上效果可期，但长期来看未必。 一旦需求释放，难保不会推动楼市反弹，09年全国楼市的狂热就是最好的例证，虽然当时有政府救市的大背景，但若没有07年下半年至08年底这时间的需求积压，09年楼市的反弹也不会如此强烈。;这次调控加码从其全国一刀切的姿态及其出台的时点来看，说明一个事实：中央一直都备有应对楼市不同变化之对策，政策尚未出尽（比如：房产税）从所有政策没有截止期限来看，还要作好长期调控的准备。 这一切只为达成一个目的：保持房地产价格的合理和稳定（温总理在9月30日国庆招待会上的致辞），但这需要各部门及各地方政府的贯彻执行才能实现。 ;市场宏观层面研判;市场宏观层面研判;市场宏观层面总结;新政处于近期政策的调整，房地产市场进入了一个新的调控期；;廊坊规划·前景光明;城市发展规划;廊坊城市总体规划（2007年-2020年）; 重大交通发展规划;城市功能空间主框架;片区改造工程 1.城中村改造 -周各庄。完成25.4万平方米回迁安置楼、8万平方米商业楼的主体工程及配套 公共设施建设。 -董家村。改造面积约505亩。 -其它村街。启动主城区小廊坊、翟各庄、南尖塔镇北王庄、薛家营等城中村改 造，进行拆迁、土地收储、规划设计、回迁楼及配套基础设施建设。 2.光明片区改造 -北昌区域改造。启动回迁区建设，总改造面积约1160亩。 -谋划启动光明商务区建设。 3.银河新区。 沿银河南路两侧梯次推进，实施市区南出口、北史家务村、麦洼 村、前进村等改造，改造面积1770亩。 4.银河大桥西侧棚户区。改造面积780亩，拆迁房屋40万平方米。 5.重要节点及旧城改造。启动金光道与银河路节点、第五大街北侧等5个旧城改造项目，拆迁面积7.3万平方米。;中心区提升工程 依据城市总体规划，构建现代服务业核心区域，整合中心区商业资源，优化城市功能布局、提升城市综合承载能力，为产业聚集和城市发展留足空间。 ●商业中心区。启动商业中心区改造工程，提升商业中心区功能。 ○采用市场化运作模式，对商业中心区实施拆迁改造，新建60万平方米城市第四代综合体项目。 ○新华路地下人防商业街（解放道——金光道），总建筑面积1.2万平方米。 ●京沪高铁广场商贸区。结合京沪高铁站房建设，谋划南北广场商贸区建设。 ●广阳商务楼。对位于金光道的广阳区商务局、广阳区招待所区域进行整体改造， 集中建设高品位的商务楼。 ●万庄生态城。按照《万庄生态城总体规划》，谋划建设集商业中心、办公中心及五星级酒店为一体的生态商务区；启动建设经一路、纬二路、地热勘测、市政管网和绿化亮化工程。 ●龙河中心区。占地约1500亩，总建筑面积约108.7万平方米。2010 年先期启动标志性多功能建筑——创业大厦，总建筑面积约3.8万平方米。 ●中科廊坊科技谷。占地约600 亩，建筑面积约50 万平方米，加快推进中科院理化所基地、新奥洁净煤等13 个项目建设。 ●会展中心提升改造。;廊坊龙河高新技术产业区于2005年11月15日开始规划建设，是廊坊市主城区十大工程之一，位于主城区东南部，北接市区南龙道，西临省道廊泊线，东到京沪铁路，南至环城快速路，规划面积28平方公里，其中已有13平方公里于2008年3月25日被河北省政府第四次常务会议批准纳入廊坊市城市总体规划。龙河高新区下辖9个村街，常驻人口17063人，耕地11032亩。建区四年来多来，按照“政府引导、规划先行、多元投入、滚动发展”的方针，遵照“高起点规划、高标准建设、高水平招商、高质量服务”的要求，明确“政企合作创区、科学规划建区、服务项目强区、打造和谐园区”的思路，大力推进基础设施建设，不断创新政企合作体制和投融资机制，逐步显现良好的经济和社会效益，步入发展的快车道。‘; 2011廊坊工作重点; 规划总结;市场环境·前景光明;房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准;土地市场整体市场