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国奥投资 成都双流地块定位方向建议 本体条件研究——项目概况 本体条件研究 本体条件研究——地块现状 地块规划指标 项目周边环境 生态环境： 未来将紧邻森林公园的优质自然环境。 商业环境：目前双流蛟龙工业港区域建设仍显单薄。航空港区域目前已经相对完善，未来将成为最直接的竞争区域。 交通状况：市政道路通达性良好，连接市区及机场区域极为方便。 本案规划设计要求及限制条件 规划占地——199亩 住宅部分——地上总建筑面积38万平方米； 公建部分——2万平方米 容积率——3.5 有限高要求——不超过14层产品 机场噪音 限制条件分析 基于对项目本体、开发目标、开发能力及限制条件的认识，小结—— SWOT分析 临近五星级酒店及5万平米森林公园 交通环境良好，通达便捷 临近机场，通勤便利 奥运理念指导的产品设计思想 开发商资金实力 在城市功能体系中分析双流、航空港区域可能承载的外向型城市功能 双流片区是承接成都市城市功能外扩的重要载体，依托航空产业资源，将成为以临空产业 为核心产业的产业功能组团 人口居住：南高新区高素质产业人群的居住升级需求 区域人口就业：区域内产业经济升级后形成外来人口进入与原有区域人口的就业需求 配套商业的完善：高素质群体的进入带来的高品位、休闲娱乐等消费的需求 生态文化旅游价值的挖掘：对区域文化生态旅游价值的挖掘吸引更多的外来投资 双流充分利用自身航空港优势为成都南走廊（成都——高新南区——大源组团）区域提供产业配套服务和城市功能服务 双流应具备的外向型城市功能主要服务于成都市区城市功能外扩、南延线板块的横向辐射 基于城市区位环境，双流要做的产品 双流片区的总体开发策略 三、项目定位体系研究及优化 提升价值手段1—— 定位于更具有购买力的客群（寻找有钱人），并满足其价值提升要素 具一定购买力的客群关注的核心价值点 提升价值手段2—— 铸造精品，实现国奥品牌溢价 提升价值手段3 寻找本项目的核心竞争力 开放式规划设计，提升城市参与性与共生性 产品设计差异，形成差异化竞争优势　　　　　 －－提高项目得房率，让高层“多层”起来 本案总体市场定位方向 项目客户定位 住宅产品定位——户型面积 运用三个纬度模型对定位进行分析 价值最大化 优化限制条件 ——根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向； ——通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势； ——结合项目自身限制条件筛选出最优方案 塑造竞争优势 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 周边现有及未来的产业人群 周边未来的政府等事业单位人群 国际城南未来的主要媒体人群 区域内的改善居住家庭 区域外的投资人群 外阜投资人群 广泛性基础客群 待进入国际城南的高新技术品牌企业中高层领导，主要技术人员 空港区域内政府职能部门和办事机构的高层领导，城市建设的领军者 待进入区域的市级主流媒体高层领导 区域内的高收入改善升级型家庭，二次以上置业 有敏锐投资眼光的区域外投资人群 长期从事商务活动的通勤人群 找其中有一定购买力的 品牌和产品品质吸引的外阜投资客 客户升级 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品品质 安全的需要 满足生理需要 归属的需要 赢得认同尊重 自我 价值实现 中产阶层 高端 低端 物业管理 生态环境 品牌号召 保值增值 社会认同 产品品质 保值增值 品牌形象 物业管理 定位关键词 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 如果某个特定成本的品牌 产品，由于在顾客方形成 了很高的期望价值，从而 使客户能够按照更高的价 格进行购买，我们就认为 这个品牌具备了很强的产 品溢价能力。 Text Text 质量、配套服务等 情感 价值 技术应用、产品体验、精装 功能 价值 附加 价值 精神 价值 品牌价值模型 品牌价值模型----品牌溢价能力 Eval