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扬州尚城商业步行街策划执行报告 总体策略 市场分析 项目定位 销售策略 招商策略 经济测算 它项建议 合作方式 总体策略 市场分析 项目定位 1.经济技术指标 总占地15.39万平米，总建约20万平米，商业面积约1.7万平米。本方案目标项目 为S1（东侧现房）及S2（西侧准现房）街区。 2.潜在消费能力评估 A.尚城社区约1200户，若按户均2.5人计算，容纳人口3000人； B.半径1.5KM，覆盖占地面积约710万平方米。主要人口分布以4所高校为主及少量 周边老住区； C.周边的学生与教职员工约在4-6万人； D.根据相关资料显示，2009年上半年，扬州人均日消费20.1元RMB，扣除CPI上涨 因素，同期增长8%； E.假设本区域人均日消费15元，现有人口5万计算，近期日均消费总量约为75万 RMB(保守算法)； F.若按远景(≥10年)人均日消费25元计算，届时日均消费总量约为125-150万元。 销售策略 招商策略 经济测算 它项建议 合作方式 测算依据： 1.首年平均租金0.8元/平方米.日； 2.租金年增长率保持6.0%-8.0%； 3.销售均价7500元/平方米（现有未售房源均价上调1000元/平方米）； 4.实际投资回报期预计15个完整年。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 年期 首年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 合计 年均 投资回报率 （%） 6 7 7 4.4 4.7 5.1 5.4 5.8 6.2 6.7 7.2 7.7 8.3 8.9 9.6 100.0 6.66 年收益 （元） 450 525 525 331.055 354.415 379.235 405.88 433.985 464.645 499.32 536.915 577.065 620.5 670.14 723.43 7008.3 584.02 拨备补贴 （元/㎡） 274.8 349.8 230.956 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 855.556 　 销售均价 （元/㎡） 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 　 　 租金收益 （元/㎡） 0.8 0.8 0.848 0.907 0.971 1.039 1.112 1.189 1.273 1.368 1.471 1.581 1.7 1.836 1.982 18.876 1.573 增长率 　 0.00% 6.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 8.00% 8.00% 8.00% 　 　 年租金 （元/㎡） 175.2 175.2 294.044 331.055 354.415 379.235 405.88 433.985 464.645 499.32 536.915 577.065 620.5 670.14 723.43 6126.77 510.56 出租率 　 60% 60% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 　 　 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域竞争项目一览——蓝山庄园 该项目纳入网上统计共16套，分别位于项目的25#、26#楼内，总面积3829.6㎡，面积区间从67.84-441.79㎡不等，套均面积239.35㎡。 面积区间 100㎡以下 100-300㎡ 300㎡以上 套数 3套 9套 4套 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域竞争项目一览——扬子·豪泽苑（南浦花园） 房屋用途 别墅 车库 商铺 住宅 套数 总套数 127 54 46 336 已售已备案 107 37 30 333 已售未备案 6 1 3 1 可售 14 1