江苏南通市皇家花园精项目市场定位研究报告2010年.pptVIP

南通市皇家花园项目市场定位报告;;报告逻辑结构;PART-1;新政影响解读——新政出台背景;国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。;解读之一——成交量变化;解读之三——客户需求变化;反应1：市场观望情绪浓厚，成交量率先大幅下降;反应2：降价端倪开始显现，在成交量未出现提升的现状下，后市房价将进一步下探。 ;反应3：投资客大量撤离住宅市场，改善型需求暂时受阻，首购型刚需购房观望中出手。 ;新政影响解读——后市预测;新政影响解读——后市预测;在当前政策高压的态势下，首先要做好持久战心理准备，选择最佳的入市时机，打造市场需求产品。;PART-2;项目属性认知——项目位置;项目属性认知——板块价值;项目属性认知——板块升级;项目属性认知——四至现状;项目属性认知——规划指标;项目属性认知——户型配比;项目属性认知——核心问题梳理;PART-3; 06年新城建设的全面启动加快了南通城市化进程的步伐，08年苏通大桥的贯通成为南通经济增长新的契机，同时有效的扩大了购房需求。 2009年全市房地产投资首次突破200亿元，全年完成开发投资200.79亿元，同比增长16.3％，“全国热卖”疯狂楼市大幅提升了开发企业的开发信心。; 继2009年土地成交量创造历史第二高业绩后，2010年一季度成交继续放大，单季度成交量已经接近2008年全年成交总量。 按照一般房地产开发周期为2—3年计算，07年至今土地出让量除去预售面积量，未来1—2年尚有约600万方体现在市场上。 从南通房地产成交数据看，07年成交16808套，08年成交14681套，09年成交20745套，10年1-5月成交11948套；按照每套住宅100平方米计算，09年成交最高年份200万平方米左右，市场供求压力巨大。;信息来源：南通房产信息网;;市场环境研判——城市板块特征分析;市场环境研判——板块典型案例成交对比;港闸区;中港城（一期）;项目通过高紧凑型房型设计，打造以二房的价格买三房功能作为主要理念，获得了市场关注。; 市场印象：城北少有的贴近需求、面积紧凑、功能齐全的高品质项目 竞争优势：外在优势在于城闸大桥的通车以及新一轮过江大桥的规划拉近了项目与市中心的距离，内在优势在于项目从售楼处到样板房的高品质展现以及具备三房功能且面积紧凑的户型打造。 竞争弱点：项目外在的环境相对不足。 项目启示：针对城北区域目标购房群体普遍购买力不强但需求涵盖首次购房及改善型需求的特征，所打造的面积紧凑的三房产品成为市场亮点。;目前售价：8700元/㎡ 后续供应量：二期约16万方，后续约60万方 一期最后2幢房型配比：三房60%、两房30% 项目定位理念：百万平米西班牙水岸国际社区 现阶段推广诉求点：规划（大学城）;市场环境研判——市场典型个案分析;市场环境研判——市场典型个案分析;万通城;市场环境研判——市场典型个案分析;市场环境研判——市场典型个案分析;苏建阳光新城;2房2厅1卫，89.8㎡; 市场印象：大品牌的低品质项目，近期去化仅靠相对的低价优势 竞争优势：项目在相当长的时间内仅依靠苏建品牌，近期则依托于板块的低价。 竞争弱点：整体品质不高，产品设计传统，附加值不足。 项目启示：相对于品牌，品质以及产品力对项目的去化影响更加关键。;市场环境研判——市场典型个案分析;（一）住宅部分 小区环境是购房者认知高品质房产项目的第一感官、评判标准， 建筑外立面是购房者认定中高端房产项目的重要依据， 房型附加值、性价比是购房者选择房产项目的必要条件。 因此，建议项目在上述三个方面进行精心打造。 （二）商业部分 通过对项目区域商业市场的调查发现，当前商业环境不利于立即开发建设，建议商业、办公以及会所部分必须整盘考虑，可先期引进专业商业经营团队对商办部分进行整体定位，统一谋略。;PART-4;;产品——强化品质化，突出差异化;;;;项目定位建议——项目面积段建议;;项目定位建议——项目户型配比建议;项目定位建议——项目功能定位;项目定位建议——定位小结;PART-5;现有规划方案问题说明;现有规划方案调整建议;现有规划方案调整建议;现有规划方案调整建议;现有规划方案调整建议——启动顺序建议;现有规划方案调整建议——商业办公用地建议;现有规划方案调整建议——商业办公用地建议;现有规划方案调整建议——商业办公用地建议;现有规划方案调整建议——双会所概念建议;现有规划方案调整建议——双会所概念建议;现有规划方案调整建议——户型标准推荐;现有规划方案调整建议——主推户型推荐;现有规划方案调整建议——主推户型推荐;现有规划方案调整建议——主推户型推荐;现有规划方案调整建议——主推??型推荐;现有规划方案调整建议——辅推户型推荐;现有规划方案调整建