江苏南京华菁水苑项精目营销推广策划报告.pdf

核 心 思 路 提 炼 【壹、策略前思考】 ———— 两种使命、三大目标 【 贰 、 读 城 】 ———— 轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆 【 叁 、 品 地 】 ———— 成熟板块的陌生区域，发展引擎启动 【 肆 、 谋 略 】 ———— 与城争客、冰河期的突围之战 【 伍 、 定 位 】 ———— 大展示、低门槛，价格引爆 【 陆 、 执 行 】 ———— 准备有把握的战斗 【壹、策略前思考】 两种使命、三大目标 国庆长假前夕，今年二次调控启动，限贷、加息、三套房 停售，中高端住宅受影响最大。 “２９日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申 信心打击 旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。” 南京楼市调控细则出台，暂时限购第三套房：为保障本市居民自住改善 限购冲击 型和外地来宁工作者的购房，南京暂时限制购买第三套住房； “刚需”成避风港 在政府调控的背景下，本项目的策略思考 两种使命：战略使命，战术使命 战略使命 确保深度调控下的快速去化 完成快速回款下利益最大化 战术使命 完成区域的客源结构换血 三大目标：求量、回款、单价平衡 首 要 目 标 量的成功 2011年实现总建面70%左右去化 年度销售量：8万平米 重 要 目 标 高签约率 签约率98%以上，确保稳定回款 年度销售额：7.6亿 合理单价 以高性价比产品实现区域价格引领 入市单价目标：超9300元/ 平米 冲刺单价目标：超9800元/ 平米 华菁水苑为什么能完成目标？ 【贰、读城】 轨交驱动、多种产业支持、大南京梦圆 南京发展规划 大南京基本梦圆：长江为轴、主城为核，多中心、开敞式都市空 间发展模式。 公共轨道交通 轨道交通成为南京城市外扩的主要手段，轨交的陆续建成极大程 度推进了新区的城市化进程。 本 案 区域公共轨道交通 1号南沿线开通加速与主城的互联，快速带动城市化进程 本 案 区域公共轨道交通 4条公交路线南广线、安广线、江宁区内3路、江宁区内17路经过项 目所在区域。 方山 产业支持 江宁以六大产业电子信息、汽车及零部件、电力设备、软件研发、 新能源、食品为主导