江西九江长隆凯旋城精商业规划定位报告.ppt

长隆·凯旋城商业规划定位报告 目　录 第一部分：长隆凯旋城地块介绍 第二部分：调研背景及目的 第三部分：区域市场调研及分析 第四部分：项目地块自身条件分析 第五部分：市场定位 第六部分：开发策略定位 第七部分：整体规划定位 第八部分：产品规划建议 第九部分：附件 部分商家进场要求 第一部分：长隆凯旋城地块介绍 项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中3号地由于规划路的必然分割，分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公园。 项目总占地面积为：15.3520万㎡ 容积率为：1.8-3.0 一期四号地临庐山北路长622米，五号地临庐山北路长398米、六号地临庐山北路长20米； 二期三号地临市政广场、市民公园长334米，临规划路长190米和140米； 三期二号地临庐山北路长362米，临市政广场市民公园100米； 项目各地块临街总长2166米； 市政广场、市民公园长334米，宽170米，面积56780㎡。 第二部分：调研背景及目的 经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，共读地产研究部进行了较为深入的市场调研。 调研目的 　 A．分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理。 B．通过调研，明确商铺的业态规划与消费档次（包括商业街具体经营什么行业、提供什么服务等）。 C．分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。 D．通过调研，明确商业街的物业管理内容。 第三部分：区域市场调研及分析 九江城市解读 九江,长江中游南岸，京九铁路中段，江西北部门户重镇，中国中部最重要的交通枢纽之一 。江南鱼米之乡，赣、鄂、湘、皖四省交汇之处。历史悠久的人文名城，背靠庐山面朝鄱阳湖自然条件优越。目前为江西省第二大城市，全市辖一市、两区、九县，总面积1.88万平方公里，市区规划面积118平方公里，建成区面积68.11平方公里,固定居住人口约60万。 城市环境 中国宜居城市前六强。 商业地产预警系统判断 GDP增速与商业地产发展关系 现有商圈分析 现有商圈性质分析 大中路商圈主要特点 物业面积比例 影响购物的因素分析 九江市大中路步行街 信华城市广场 信华城市广场占地面积5 万平米，总建筑面积15 万平米，其中包含的物业形态有，大型百货、景观商业步行街、酒店、住宅等。现处于持续招商阶段，主要客户以：国内外服装、家电、休闲娱乐、家居百货、通讯器材、餐饮美食知名品牌招商，先期主力店定位全国连锁知名企业。 后新太子万豪酒店与联盛百货主力店进驻才形成较好的商业氛围。项目早在2005 年首次开盘销售火爆,但是由于后期的经营管理问题生意惨淡、现在正在重新整合资源重新启动招商，铺位的出租率较低，价格也相对便宜、一楼80 元/平米·月、二楼50 元/平米·月、三楼30 元/平米·月。 浔阳路商业形态调查 浔阳路的商业形态以大型百货、超市、临街街铺为主，并辅以金融类配套及休闲娱乐餐饮，街铺的租金达到了120-270 元/平米·月，百货、超市柜台的出租率100%、街铺出租率达到98% 九江市四码头商圈集中商业调查一览表 九江市经营商铺所有权分析 经营者购买商铺考虑的主要因素 经营户对商铺结构需求 美丽九江县 古街风情 生活一角 老街商业 新生商业街 柴桑北路 丽都步行街 据调查统计：九江县现有商业店面共968家，营业中门店共744家，关闭及空置店面为224家，空置率为25%。现营业中商业面积为40658㎡，空置及关闭店面面积约为15000多㎡。经营业态以精品服饰为主，有182家占总业态比例25%；其次为：建材业，129家，占业态比例为17%；餐饮业，97家，占总业态比例13%；超市，69家，占总业态比例9%。 路段业态 庐山南路和庐山北路因私房过多，仅有零星的商业存在。目前营业中店面仅26家，而空置店面有122间，空置率高达82%。在有限的营业店面中，业态以副食、机车修配和餐饮为主，各占26%、23%、15%。 柴桑南路现有营业中店面76家，空置及关闭店面16家，空置率为17%。此路段除近火车站附近外，只有近转盘处才愈渐繁华。业态分布以精品服饰、餐饮、IT通讯为主，各占该路段总业态的29%、18%、