河北黄骅汽车城项目精综合定位及规划设计建议沟通方案.ppt

“以产品为道具”———— 黄骅汽车城项目初步沟通;前言;汇报提纲;第一部分 项目认知;1、项目属性认知;项目认知;地块条件;周边环境;项目认知;项目认知;项目外部属性;项目认知;项目认知;项目认知;机遇：新板块崛起，市民居住意识突破主城 挑战：项目云集，产品从传统走向创新;环渤海经济圈在三大经济圈中的地位愈发重要，将带动经济圈内涌现大批产中型产业城市； 沧州和黄骅的城市属性和发展程度，决定了黄骅正处中小型传统城市向成熟型产业城市转化的过程中，城市具有本身存在的产业支撑； 黄骅的城市发展规划对城市功能分区提出了明确定位，明确的区域属性对项目具有拉动作用； 黄骅的房地产市场正处于由传统向新兴的转化过程中，市场的开放性强，购房者观念正处于OPEN状态； 区域发展的利好因素将吸引大批房地产项目聚集，项目的远期竞争可能较强；;2、竞争环境认知;宏观经济研判;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;量跌带来价跌 刚性需求抬头;3、周边项目认知;周边项目情况;;项目认知;占地面积: 7万平方米 开 发 商: 黄骅市恒达房地产开发有限公司 产品形式: 4栋17层 5栋多层 电 话： 0317-8882222 工程进度： 现正在施工 车 位： 一层为车库（3000米/㎡） 物 业 费： 0.4元/㎡ 产权性质： 大产权 产权年限： 70年 户 型： 2室、3室为主 朝 向： 南北;占地面积: 27.2万平方米 开 发 商: 黄骅市浩骅房地产开发有限公司 产品形式: 3栋17层 5栋多层 营销策划：石家庄瑞德房地产投资顾问有限公司 电 话：0317-8889999 /6902222 工程进度：正在施工 车 位：一层为车库（3000元/㎡） 物 业 费：0.4元/㎡ 产权性质：大产权 产权年限：70年 户 型：2室、3室为主 朝 向：南北;占地面积：8.2655万平米 开 发 商: 黄骅市广信房地产开发有限公司 沧州广厦房地产开发有限公司 产品形式: 2栋高层 16栋多层 电 话：0317----3024627 工程进度：已入住 车 位：一层车库及地下车库 物 业 费：0.29元/㎡ 产权性质：大产权 产权年限：70年 户 型：2室、3室为主 朝 向：南北;周边项目调研——华城项目四期;开 发 商: 金都房地产开发有限公司 产品形式: 4栋高层 24栋多层 电 话：0317-8881345 8881456 进 度：已入住 车 位：一层为车库 物 业 费：元/㎡ 产权性质：大产权 产权年限：70年 户 型：2室、3室为主 朝 向：南北;在售项目基本都是尾盘，可见的潜在供应只有华城项目的四期、五期； 目前市场供应以多层产品为主，小高层为辅，高层产品仅做补充； 但可以看出，机关及企事业单位集资建房中，高层产品相对较多，说明高素质客户对高层产品的抗拒度较小，未来高层产品供应可能呈上升趋势，其中华城三期项目小高层已经占到相当比例； 户型产品中三室产品为绝对主力，大面积产品占市场主流，80-90平米的两室作为补充产品，出现时间较晚，总量较少； 房地产整体水平较为落后，在开发工艺及营销技巧上，均存在较大的提升空间； 外聘营销顾问公司的项目在包装、接待及销售等方面具有更多优势；;4、项目综合定位;项目认知;充分利用优势，打造高品质项目;本项目具备的八大元素给予定位指导： 一、区域未来价值优势（具备：教育氛围及配套、城市规划引导） 二、实力开发商及运营商（具备：具有相当开发实力的明星开发商） 三、具备规模发展的项目体量（具备：城市发展区域240亩大盘） 四、灵活的容积率指标（具备：具备充分发挥产品设计空间的容积率指标） 五、具有多渠道客户来源的可能（区域具备吸纳多种维度购买人群的条件） 六、可存在差异化的产品竞争环境（当地单一的市场形势) 七、可充分政府导向及利好概念（具备：城市发展规划及大学城概念） 八、具有可预期升值潜力（具备：综合价值决定）;立足区域、辐射周边;第二部分 开发节奏及规划;1、开发节奏及规划原则;开发节奏及规划;2、开发节奏建议;位置：项目用地的南部，从市中心方向首先到达 面积：南北长约325米，北端宽约227米，南端宽约235米； 交通：205国道与学院西路交叉口西北角，两条道路均为成熟 道路，交通便利； 形状：近似正方形，南北略长； 生