东原香山项目定位汇报2007.5.10.ppt

各板块未来供应总价区间预测图 从东原品牌定位和开发思路的角度思考项目定位可以看到，低端产品路线无助于品牌价值的积累，而且也无法实现开发目标要求，因此纬联认为选择高端产品路线是项目定位的有利方向。 .东原是重庆准一线房地产品牌． 多年来一直致力于品质内涵的打造 （从中央美地到檀香山） （从香山到中央大街） 低端产品开发不利于品牌 价值的累积， 不利于品牌的长远建设。 如果按回兴版块市场状况 将项目定位低价位低端产品， 产品品质很难体现， 必然损害东原的品牌价值 品牌基础方面: 经济效益方面: 在市场允许的情况下，追求较高的利润率是项目发展的核心思路。 通过以上四大维度的比较和权衡，纬联认为高端定位是最符合项目定位的产品形态。 客户需求细分 企业经营思路 区域市场地位 低端定位 中端定位 高端定位 d.未来 竞争 3 别墅产品细分 a.重庆别墅产品的消化情况 b.北部新区典型项目分析 c.三北潜在供应项目情况 d.客户扩延机会 e.客户需求对面积区间的修正 a.重庆别墅产品的消化情况 北部新区的别墅供销结构总体趋于平衡，在主城各区中供应量最大，同时消化速度也最快。 重庆市场各类别墅产品消化比例 - 1.31 1.21 1.29 1.86 2005-2006年各类产品供需比 100% 2383 1440 664 279 总计 - 2.20 1.71 1.28 3.83 渝北区产品供需比 10% 241 137 40 64 渝北区 - 1.86 - 1.86 - 九龙坡区产品供需比 4% 88 - 88 - 九龙坡区 - 2.22 1.50 2.03 5.14 江北区产品供需比 3% 63 18 38 7 江北区 - 1.65 1.65 - - 大渡口区产品供需比 3% 60 60 - - 大渡口区 - 1.1 1.08 1.15 1.14 北部新区产品供需比 68% 1616 959 449 208 北部新区 - 1.27 1.32 1.00 - 北碚区产品供需比 13% 315 266 49 - 北碚区 比重 总计 联排别墅 独立别墅 叠加别墅 区 域 b.北部新区典型项目分析 北部新区的别墅呈现两类产品，主流和非主流的差别，作为两类产品有不同的项目质素要求，同时均有较好的销售业绩。 145-160 80.7-81.1 71.8-78.2 69-74.3 总价区间（万元） 72 38 37 50 套数 200以上 180-200 160-180 160以下 面积㎡ 叠加别墅 96.2-270 85.6-135 117-121 102-113.2 90-106 / 总价区间（万元） 43.0% 37.8% 5.6% 5.6% 8.0% / 比例 200 176 26 26 37 / 套数 250以上 220-250 200-220 180-200 160-180 160以下 面积㎡ 联排别墅 540—652.5 326-386 / / 总价区间（万元） 96 30 / / 套数 350以上 300-350 250-300 250以下 面积㎡ 独立别墅 2006年别墅项目户型配比分析： 从市场供应情况来看，300-350㎡的独立别墅是市场的非主流产品，而300㎡以下的小独栋是 市场供应的空缺产品,160-220㎡的联排别墅是市场的非主流产品,160㎡以下的是市场的空缺产品; 而叠拼别墅和经济型联排的面积区间极其重合. 典型非主流别墅项目案例分析： 联排别墅： 171.5，22套；154.14，42套；146.14，42套；162.8，38套；147.17，72套；154.27，8套；170.17，58套； 4、户型配比 （套内面积） （单位M2） 一期： 联排别墅282套； 3、项目构成 联排别墅（2拼-8拼） 2、建筑形态 住宅 1、物业类别 产品特征 二 科技住宅社区 项目定位 一 位置：重庆北部新区金开大道1666号（靠近两路） 楼盘名称：建工未来城 由于市场竞争及项目所属区位的关系，此项目选择了差异化竞争路线， 选择了非主流产品和市场空缺产品的开发。 别墅面积跨度不大，从147—175平方米，畅销原因在于单位所在位置及价格，单价在5000元以下的单位销售速度明显较快，第二排看中庭的单位相对第一排看中庭单位价格低，同样享有环境资源，销售速度也相对较快； 畅销户型及畅销原因 六 产品中引入的高科技元素：红外线探头、室内新风系统、雨水回收系统、智能家居系统、中央吸尘系统、远程控制系统等现代科技元素； 与周边项目相比的价格优势； 建工集团的品牌优势； 1300亩的规模优势。 楼盘卖点 四 一期于2005