跨越地产渔洞项目提案(中原).pptVIP

商业及配套定位 尽管区域未来发展潜力很大，商业物业具有良好的投资潜力，但出于以下原因，我们不建议大量规划商业物业—— 1、渔洞区域的主要集中式商业物业项目目前均未经营成功，空置比较严重，大型商业物业短期内开发风险较大； 2、龙洲湾新区虽然发展潜力很大，但要真正成熟还需若干年时间，大体量的商业物业短期内难以变现； 3、本案所处具体地段从政府规划功能来看，是以文化休闲娱乐功能为主，但必须依托于公园的建设进度，短期内存在较大经营风险； 4、本案定位为高档社区，大型商业配套会造成与住宅之间的冲突，不利于住宅的开发。 我们建议本案的商业定位为： 以满足社区自身生活配套为主，适当考虑对外辐射 商业物业的总建筑体量建议控制在2万㎡以内，分南北组团尽量集中规划。 规划形式建议以商业风情街为主，独立的集中式商业为辅。 内部其它配套定位建议 在北组团设计独立会所一处，但规划时必须保证可对外开放。 设置六班幼儿园一所，引入较好的管理经营机构。 设置网球场一个，羽毛球场、乒乓球台等其它健身设施若干。 设置大型景观游泳池一个，面积约1000㎡以上。 设置儿童游乐场一处。 其它必要的配套设施。 开发序列建议 由于项目整体品质较高，且花园洋房为主要物业形态，为了建立项目高档次的品牌形象，建议第一期以花园洋房和TOWN HOUSE入市，然后过渡到小高层产品，最后推出高层产品和公寓产品。 按产品形态划分 由于项目分为南北两个地块，北面地块较大而南面地块较小，为了突显项目的规模优势和打造相对完善的内部配套设施，建议可先开发北面地块。 按地块特征划分 项目总建筑面积约32万㎡，按目前本区域市场上通常市场消化能力计算，每年约消化8万㎡左右，因此建议大致可划分为四期开发。若2008年下半年入市，则应在2012年左右可全部完成开发。 按开发周期划分 项目大致开发分期如图 营销推广策略 案名建议 跨越江山 备选案名： 普拉多小镇 烟波揽翠 推广整体策略 一期以地中海风情为卖点，迅速建立项目独特的形象，以高性价比实现快销，奠定区域市场上的领先地位。 二期以产品品质为卖点，重点诉求环境。 三期以生活方式为卖点，诉求不同的生活品位。 四期以成熟生活为卖点，诉求区域投资价值。 一期营销推广的主要时间节点预计 形象导入期 蓄势期 热销期 前期准备 产品设计及报建 一期施工 意境区开放 项目亮相 08.4 正式蓄势 08.8 一期开盘 08.10 达到预售条件 08.10 样板区及售房部开放 08.8 正式动工 08.4 进入设计阶段 08.1 前期策划开始 08.12 营销线 工程线 前期策划 总体来说，以上时间节点比较紧凑，各个环节必须密切配合，项目参与各方必须具有强大的执行力度，才能保证明年下半年的按时开盘。 THANKS ——谢谢聆听 本案定位方向建议 总体定位策略 立足地块现状，把握新区脉搏，抓住大势机会，细分目标市场，充分发挥土地价值，以差异化的竞争战略走区域高端路线，激活潜在需求，吸引外来高端客源，将本项目打造为南部片区市场的标杆。 档次定位 打破区域产品品质形象不高的高档社区 主要理由： 区域供应市场存在空白及稀缺 区域客户购买力较强，且对周边乡镇及区县客户有一定吸引力 本案地块具备做高档次产品的基础 在未来两三年内，因为区域城市影响力的关系，本案依然将扮演区域性项目的角色 产品定位 以低密度低楼层的花园洋房和TOWN HOUSE高端产品为主，以中高档次小高层和高层产品为辅，以中高档次小户型公寓产品为补充，构建大型生态复合型社区。 为什么是以花园洋房和TOWN HOUSE的低密度产品为主？ 1、地块现状能够满足做低密度产品的条件； 2、全市花园洋房和TOWN HOUSE产品的销售状况均比较理想； 3、近年出让的大多数地块容积率偏高，上述产品稀缺性明显。 先看地块条件—— 虽然目前地块出让性质部分容积率为1.8——2.5，但根据中原测算实际应为1.5左右，因此前提上我们应将部分行政划拔地转为出让地。 极为丰富的自然和人文资源是做低密度产品的绝佳条件。 客观上地块分为的两个部分恰恰可以较好的平衡容积率，即能在二号地块和一号地块临江部分消化建筑体量。 再看花园洋房和TOWN HOUSE产品的市场表现—— 80-85套／月 2006年12月开盘及加推累计推出约700套洋房及多层产品，目前 融汇半岛 20套／月 2006年6月开盘累计推出272套,目前基本售罄 圣马寻常人家 30套／月 ０5年9月开盘累计推出370套，06年9月进入尾盘 中天阳光美地 150套/月 2006年12月推出708套，目前已售罄；2007年5月推出476套，7月下旬已售罄。 同景国际城 南部片区 平均销售速度 销售状况 项目名称 区域 全市主要花园洋房项目销售进度情况 平均销售速度 销售状况 项目