05上海市佘山区长堤看山别墅行销策略.pptVIP

长堤【看山别墅】行销策略 在本项目的行销策略中，我们主要考虑以下几方面问题： ●全案行销大节点控制 ●各阶段具体行销计划 ●行销推广的总体策略 ●我司的业务保障 一、全案行销大节点控制 1、规划设计阶段：2005年11月—2006年1月底 （完成项目的扩初和样板区的施工图） 2、销售准备阶段：2006年2—4月底 （完成样板区的土建施工和部分景观施工；3月底进入现场临时接待点） 3、销售累积阶段：2006年5—7月底 （现场接待会馆和样板房内装完成，7月底业务人员正式进入现场） 4、销售公开阶段：2006年8—9月底 （利用现场样板区深度累积） 5、销售开盘：2006年10月 （完成首批释放单元70-80%的去化） 二、各阶段具体行销计划 1、规划设计阶段： 时间： 2005年11月—2006年1月底 目标：完成项目的扩初和样板区的施工图 完成各级开发合作团队的建立 具体工作内容： ①、各级开发合作团队建立 ②、我司配合业主完成建筑和环境的方案设计及细化 ③、外围泗陈公路的屏障绿化先行 ④、现场售楼处的平面布局和销售道具的搭配工作细化确定。并确定样板别墅的表现风格。 2、销售准备阶段： 时间： 2006年2—4月底 目标：完成样板区的土建施工和部分景观施工 完成各类销售道具的准备工作 3月底进入现场临时接待点（试探市场并节流有效客源） 道具配合：各类建筑及景观效果图完成 佘山区域的自然和公共配套的摄影计划完成 VI系统完成 三维动画完成 邮寄DM和现场DM完成 房型单片完成 单体模型和参展模型完成 媒体配合： ●沪青平高速公路高炮（ 3月底、4月初） ●公路指示牌建立（3月底、4月初） ●整体软新闻炒作开始（4月底） ●建立佘山区域内的大型看板1块（3月） ●利用佘山各家的媒体宣传 ●制定媒体实施计划 业务动作： ●2月份建立专案销售团队 ●开始外围的销售培训工作（熟悉市场、环境、全市个案等工作） ● 3月底进入现场临时接待点 ●业务骨干人员接待客户，试探市场并节流有效客源 ●业务动作：暂不发送任何资料，重点介绍佘山整体版块情况及本案部分的建筑形态、私家园林设计。如果客户有兴趣，请其留下姓名及电话等资料后通知他 ●各类开发名单收集工作开始 3、销售累积阶段： 时间： 2006年5—7月底 目标：5月参加房展会，逐步推向市场 7月底业务人员正式进入现场售楼处 完成项目的前期基础累积 道具配合：完成售楼处内部所有的销售道具 完善前阶段的销售道具 媒体配合： ●建立市区内部的户外看板作为长效媒体 ●SP 活动增加项目的市场曝光度 5/1房展会 6、7月高档商场的巡展（3站） ●长效高端杂志媒体投放 ●软新闻炒作继续 业务动作： ●接待现场来人客户，反馈市场信息 ●业务人员完成进场前的所有培训 ●收集佘山核心区内未购客源名单和高档物业客源名单 ●作整体版块和项目具体介绍，但不接受任何形式预定 ●统一对外报价，试探市场 ●行销通路开始全面运作（力约客户参观现场样板区） 聚仁会特刊 短信群发 DM 邮寄 电话开发 电讯、银行、各类车会的名单开发 4、销售公开阶段： 时间： 2006年8—9月底 目标：利用现场样板区进行深度累积 确定意向购买群，完成一期推案量的锁定 道具配合：基本完成所有道具 增加现场实景的邮寄DM和图册集各一本 媒体配合：按媒体实施计划作适当的调整后实施 业务动作：●业务人员全力邀约前期意向客户回访，参观样板区 ●接待来电、来访客户 ●累积意向客户达到30—50组后 开始内部定购（收取定金） 5、销售开盘： 时间： 2006年10月 目标：完成首批释放单元70-80%的去化 媒体配合：●按媒体实施计划作适当的调整后实施 ●SP活动（长堤—佘山高尔夫客户巡回赛） （长堤圣诞客户联谊活动） 业务动作： ●封存部分热销房源 ●现场价格即时调整，至少提升一次 ●