第五园三期营销报告2016.pptVIP

一二期回顾 我们的客户 我们的客户 我们的客户 成功与反思 成功与反思 我们将如何突破？ 06年市场走势如何？ 坂雪岗竞争区域如何？ 第五园竞争格局如何？ 我们如何突破？ 1、2005年轰动全世界的哈佛商战理论，该理论历时15年完成，广泛运用于各大企业。 2、蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的“红海”，拓展新的非竞争性的市场空间，即”蓝海”，创造需求，突破竞争，系统性地应对挑战。 3、利用“蓝海战略”的方法，打破传统价值定律，保证差异化和低成本，突破性的创造核心价值，并整合为一个价值体系。 由一本书开始 ——蓝海战略 客户购买价值链 客 户 产 品 地 段 品 牌 价 格 传统价值链 客户购买价值链 客 户 产 品 地 段 品 牌 价 格 价值链 客 户 产品创新 地 段 品牌 中式符号 价值体系 第五园 升 值 服 务 重要度 价值链 品牌 区域 符号 物业管理 配套 价格 升值 产品创新 服务 第五园 第五园价值蓝海分析模型 企业需要超越竞争，为了获得新的利润和增长机遇，企业必须开创蓝海，创造出一种全新的价值，摆脱竞争 ！ 第五园蓝海竞争战略 3.增加: 品牌 产品 符号 2.减少: 价格 配套 4.创造: 服务 情感体验 环节创新 1.剔除: 区域 周边环境 价值创新才是蓝海战略的根本目的！ 整体回顾 1 产品 2 客户 3 成功与反思 4 位 置： 坂田雅园路南侧 总占地面积：220000㎡ 总建筑面积：250000㎡ 容 积 率： 1.1 总 户 数： 950套 中式符号是第五园的第三种产品属性，它产生于客户对信息的体验过程中，其独特的文化价值体现，深深触动了第五园客户“骨子里的中国情结”。 “中式符号”成功将“产品”导向了“人文” 中式风格的展开： 情感诉求：“骨子里的中国” 产品诉求：“原创现代中式” 定位： 坂田万科系·现代中式文化社区 宣传渠道： 客户网络资源运用（万客会、代理公司） 展会（文博会、春交会） 路演（ 万科系、文化机构） 大众媒介（报纸、路牌、网络） 事件营销（老房子、“骨子里的中国”书籍、名人文化论坛…） 第五园迎来新年庙会 06年元旦前夕 第五园万客会开放日，展示区正式开放 《骨子里的中国》文化论坛 产品发布会 2005年7月 第五园一期公开发售，推盘346套 ，100%销售，均价7350元/平方米 2005年7月23日 第五园第二期公开发售，三天内完成近85％销售 2005年9月28日 第五园第二期加推单位，当天销售超过90％ 2005年11月12日 第五园一二期圆满售磬 06年4月 中介”比武招亲”； 《骨子里的中国情结》书籍首发 2004年11月 中原取得第五园独家代理，至3月收筹4000人 2005年1月 万科积极响应“退筹令”，退筹千余人 2005年4月 参展春交会 2005年5月 万科挂牌取得华宇地块 2003年1月 事件簿 产品分析 “院” 的运用 庭院——TOWNHOUSE 叠院——情景洋房 合院——多层洋房 商业——商业街院 配套——万科书院、紫苑、老房子 园林——庭院幽幽 色调——黑、白、灰 外立面——简洁、素雅 景观——深、幽、静 “雅” 的设计 用建筑元素，演绎中式文化： 村中有院 院中有院 高墙冷巷 私密内斂 林荫翠竹 心境悠远 蓝溪白石出， 玉山红叶稀， 山路元无雨， 空翠湿人衣。 ——王维 老房子 马头墙 冷巷 曲水流觞 居住区域 （盐田区、东莞……） 第五园的业主福田区客户占到43%，龙岗区客户占到26%。 福田客户覆盖相对均匀；龙岗客户主要集中于坂田，另万科老业主比重较高。 项目也辐射到了南山、罗湖和宝安。 其中一半为万科老业主 年龄 学历 一、二期客户年龄在40岁以下（占8成），主要集中在25～34岁（60％） 学历较高，91％客户拥有大专及以上学历，且较多文化圈客户 年富力强的高素质群体 职务 私营企业约占7％ 自己做买卖约占3％ 其它类型约2％ 中高层管理者以上比例占约6成，是TOWNHOUSE和叠院的客户群。 青年家庭、年轻白领为阳房产品的主要客户。 骨子里的中国情结 第五园“中式文化符号”的塑造 精准的客户定位 中式产品创新具独特卖点 最大限度的利用低成本网络营销 万科老主业资源的有效应用 文化推广的成功 成功 * 【经典的继承与背叛】 第五园三期营销整合案 2006年4月 2 项目解析 3 营销策略 1 竞争分析 —— 宏观·区域·项目 —— 回顾·理解·演绎 整体策略 推广思路 价格建议 满意度专题 未来的竞争： 时机的