国五条出台后的市场反应及政策建议.pdfVIP

中国经济时报/2013 年/5 月/17 日/第 005 版 国研视点 “国五条”出台后的市场反应及政策建议 刘卫民 国务院发展研究中心市场经济研究所 针对当前的房地产形势，为防止房价持续上涨，有效管理市场预期，促进市场平稳发展，今 年 2 月 20 日，国务院常务会议提出了包括稳定房价、抑制投资需求、强化供给在内的五条措施 （简称“国五条”）。为落实国五条，2 月 26 日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场 调控工作的通知》，提出了六条细则。国五条和国办六条细则的出台，在社会上引起很大反响， 对房地产市场的影响正在显现出来。 近期房地产市场对“国五条”的主要反应 房地产市场反应最强烈的主要集中在二手房所得税征收、二套房差别化信贷政策以及扩大限 购范围等几个方面。 ——对按 20%征收住房交易收益个人所得税的反应强烈 由于此项措施将加大住房交易成本，在地方具体实施细则尚未出台的“空窗期”内，引发了 部分城市二手房交易量激增的“末班车”效应。以北京市为例，3 月中旬北京市二手房周交易量 达到 1.3 万套，周环比上涨 35.1%，而新建商品房成交量则并未出现明显变化。随着地方二手房 个税政策的出台和实施，住房投资收益将受到挤压，税负转嫁等现象也会进一步显现出来。 对于国办六条细则提出的住房交易个税规定，各方的担心主要集中在三个方面：一是担心误 伤刚性需求和改善型需求。人们担心在住房供需紧张的城市，税收负担可能转嫁给购房者，会使 刚性需求和改善性需求家庭面临更高房价的困扰。同时，政策不仅压缩了投资、投机者盈利空间， 而且也容易导致改善型需求者的购房能力下降。二是担心会抑制二手房的供应量。征税必然增加 二手房交易成本，部分业主出售存量房的积极性会下降。三是担心“阴阳合同”等现象会加剧。 由于住房交易个税的税基是前后两次交易的价差，部分业主会通过“阴阳合同”来避税，将削弱 政策对投资、投机的遏制效果。 ——市场对二套房信贷政策从紧的预期增强 国办六条细则要求，对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据新建商品住房 价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从国家统计局 3 月 18 日公布的住房市场情况看，2 月份 70 个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价 格环比上涨的城市有 66 个，占比达到 94.3% 。其中，北京、广州环比上涨 3.1%，涨幅居首；上 海和深圳的环比涨幅紧随其后，分别为 2.3%和 2.2% 。部分城市住房价格上涨压力加大，增强了 市场对二套房信贷从紧的预期。目前，一些银行开始等待本地二套房贷的具体实施办法，以至于 出现了“惜贷”现象。一旦二套房信贷从紧，将影响居民家庭二套住房的购买能力。按照贷款利 率 6.55%，贷款 80 万元，30 年等额本息还款测算，假如二套房贷款利率提高到 1.2 倍利率（目前 是 1.1 倍利率），其还款压力比首套 85 折优惠利率高出 26.6% ，可见提高二套房利率对于还款压 力的影响较大。因此，在现在二套房“既认房、又认贷”的标准下，改善性需求将被进一步抑制。 ——更严格的限购政策将使交易量有所下降 国办六条细则明确要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域，此前一些城市的限购范围仅限 于核心城区，这意味着限购区域范围将有所扩大。同时，除了省会城市、直辖市、计划单列市以 外，其他供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市也将面临限购政策。另外，从严调整的限购措 施将打破一些城市的住房供求格局，住房市场将面临新一轮的调整和平衡过程。在地方细则出台 和实际作用发挥之前，买房者持币观望的心态将会增强，导致在未来一段时间交易量有所下降。 第 1 页 共 2 页 进一步完善“国五条”调控细则需要关注的问题 避免误伤刚需和改善性需求、确保相关住房政策实施效果等是需要关注的问题。 ——应尽量避免误伤刚需和改善性需求 现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需 求合理释放尚无明确措施。例如，大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子，而新的 二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，也正是因为这种针 对改善性需求的支持政策不够明确，在一定程度上导致市场恐慌。