第4章节房地产登记规章制度”.pptVIP

第八章 房地产登记制度 【教学目的】 通过本章教学，使学生了解房地产登记基本原理， 掌握我国现行房地产登记制度及其完善。 【重点难点】 登记的公信力， 强制登记与自愿登记， 登记与合同效力， 我国房地产登记基本程序。 【政策法规】 《房屋登记办法》 《房屋登记簿管理试行办法》 《经济适用住房管理办法》 第一节 房地产登记基本原理 一、房地产登记基本含义 ㈠房地产登记 1、房地产登记的定义 专门登记机关， 对房地产权利人、权利性质、权力来源、取得时间、变更情况， 和房地产面积、结构、用途、座落、四至等， 在专门登记薄中进行记载。 2、房地产登记的作用 公示财产权利归属状态和权利范围， 产生物权的对世权。 ㈡房地产登记簿与权属证书 1、房地产登记簿 登记机构记载房地产状况的簿册，一般是每一独立房地产一册。 可以是纸质的，也可以是电子的。 2、房地产权属证书 登记机构依据登记簿颁发给权利人，用以对外表明房地产物权的证据。 权属证书的持有人以证书载明的为准，不以实际持有人为准； 其转移不导致权利转移。 3、登记簿登记与权属证书效力 当权属证书与登记簿不一致时，以登记簿为准。 二、房地产登记机关 ㈠房地产登记机关的定位 1、服务型 保护财产权利，提高财产效率 2、管理型 维护房地产交易秩序，为房地产规划、税收提供依据 ㈡登记机关的模式 1、专门登记机关 日本的登记所 2、法院或其他司法机关 美国的地方法院 3、房地产行政管理机关 中国土地局、房管局 三、登记的两种模式 根据登记是否强制区分为强制登记和自愿登记。 ㈠强制登记 1、定义 又称权利登记或物权登记， 在一国范围内不动产取得、转移、变更都要取得登记， 不登记不发生取得物权的效力。 2、登记的效力 登记具有普遍性 全部必须登记 效力具有绝对性 不登记不取得权利 3、代表国家 德国、中国 合同是所有权转移原因，登记才导致转移所有权。 ㈡自愿登记 1、定义 又称契据登记， 法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记， 由当事人自愿选择登记的一种登记制度。 2、登记的效力 登记不具有普遍性 可以不登记 效力只具有优越性 登记只是对抗第三人 3、代表国家 美国、英国、法国 合同生效或已届履行期，所有权转移。 四、登记的公信力㈠不动产物权对外表征手段及公信力 占有是动产的表征手段，登记是不动产的表征手段。 登记有公信力，是登记是对权利归属的真实记录，是国家公权干预私权的结果。 ㈡不动产登记公信力的表现 保护善意第三人 1、登记名义人错误 善意第三人取得的物权有效； 不承担赔偿义务； 已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。 2、处分权受到限制而没有登记 善意第三人的处分权则不受限制。 3、存在未经登记的权利负担 善意第三人取得后，不动产则不再存在权利负担。 第二节 房地产登记体系 一、总登记、初始登记 1、初始登记的定义 新建的房屋向登记机关申请登记。 2、初始登记应当提交有关的证明文件 用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他资料。 3、初始登记的权利 ⑴惯例 新建房屋属于原始取得，可以直接取得所有权 但物权保护受到限制。 ⑵中国 登记取得所有权、处分权 4、总登记 是在一定期限内对行政区域内的房屋进行统一的权属登记， 实质是一种普查， 不是任何国家都存在。 二、设立登记 1、定义 在原权利的基础上，设立新权利的登记。 在中国称为他项权利登记。 房屋抵押权、典权 2、设立登记特征 并不消灭原权利、原权利人，只是产生新权利、新权利人。 新权利对权利人是取得权利，对所有人是负担，是原权利的减损或称之为权利瑕疵。 三、转移登记、变更登记 1、变更登记（广义） 房地产权属因各种法律行为和事件而发生转移、分割、合并等变化，因之进行的登记为变更登记。 在中国又分为转移登记、变更登记 2、转移登记 房地产权属发生转移而进行的登记。 房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决 3、变更登记（狭义） 权利人名称变更或房屋现状发生变更而进行的登记。 街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； 房屋面积增加或者减少的； 房屋翻建的； 法律、法规规定的其他情形。 四、注销登记 因权利转移、客体灭失、或其他原因而终止权利时进行的登记。 卖房屋的卖方。 虚假登记、错误登记 五、更正登记 1、定义 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，申请更正错误的登记。 2、程序 可以是当事人申请更正， 也可以是登记机关主动更正。 六、异议登记 1、含义 房地产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，向登记机构提出异议，并将异议进行登记。 2、目的 当登记簿存在错误时，阻止善意第三人的产生，以保