尚美佳2012年1月9日镇江润之·京亿城营销策略提报.ppt

媒介选择 类别 名称 发行量（份/期） 费用（整版） 受众 效果 网络 搜房镇江 15000 镇江及周边城市 ★★★★ 安家吧 80000 镇江本地人 ★★ 镇江网友之家 100000 镇江本地人 ★★★ 报纸 镇江日报 50000 100000 机关事业单位 ★★ 京江晚报 50000 65000 全市民众 ★★★ 现代快报 80000 15000 全市民众 ★★★★ 扬子晚报 100000 68000 全市民众 ★★ 报纸： 报纸楼书系列连发、软文炒作周周有、活动报道月月上 借剑式文本营销 是一种行之高效的营销模式，对于文本营销而言，决不是“出书”或“出刊”就能引发成功售销，作为营销概念，它往往需要具备一些要素：创新、品位、文化、格调，而且是对项目与开发商同时提出与作用；借剑式文本营销，其形式是借剑，其载体是文本，其指向是销售。 网络软文炒作 网络软文炒作天天发，每天专业剑客在各大网站撰写关于项目价值与售卖信息，形成热点话题炒作，以量取胜，以人传播，成为人们长期在网络上的新闻点。 10万方商业嘉宏盛世操作实例 短信楼书 针对同一批数据以短信楼书的方式连续有策略的发送短信，形成热销氛围给客户带来先买先赚的迫切心理。 10万方商业嘉宏盛世操作实例 设置项目精神堡垒，考虑项目距马路距离，可采用低矮的环岛式或形象墙。 1、外围设计 包装策略 2、外围包装 3、墙体包装 业态突围 定位突围 包装突围 营销突围 全案总结 突围总结： 特色餐饮 商铺：谷阳广场特色餐饮城 公寓：科技公寓，智能SOHO公馆 商铺：商业氛围包装，品牌商家进驻 公寓：配备科技智能化装置 创新媒体推广，有节奏推售，前期铺垫、积累蓄客、火热开盘 后续工作安排 方案： 1、谷阳广场2012年强销期营销执行方案 2、谷阳广场商业和公寓定价策略方案 3、谷阳广场商业氛围包装执行方案 4、谷阳广场租售模式制定 推广： 1、谷阳广场推广平面设计 2、谷阳广场售楼处包装设计 3、谷阳广场商业氛围包装设计 招商： 1、谷阳广场意向商家筛选与初步沟通 2、谷阳广场招商工作具体洽谈 * * 形象定位依据： 1、项目距镇江商业中心区域较远，不在城市核心范围； 2、周边商业氛围严重缺乏，商业业态落后，区域商业氛围不突出； 3、区位商业价值不高，无法分流现有城市商圈人流来此消费； 4、项目体量较小，不具备区域商业辐射能力基础，缺乏做大型一站式商业条件； 5、以满足周边区域居民、学生及城市中坚白领人群消费需求； 思考： 外围环境：充分发挥交通的优势； 吸引全市特色消费人群； 自身环境：充分发挥规模小优势； 填充目前商业空白点； 运营环境：引进一家主力商家； 成立经营管理团队； 特色商业模式 吸引目的消费 中端专业品牌 迎合区域客户 一家主力商家 辅助配套设施 再思考： 专业假想： 类别 需求面积/平 目的指数 可能指数 超市百货 1-2万 较高 ★ 周边有4家 服装市场 1-2万 较低 ★ 义乌小商品市场 电玩城 0.5-1万 较中 ★ ★目前区域空白 家具城 1-1.5万 较中 ★ 红星家具城营业中 汽车美容 0.5-1万 较中 ★ 规模小档次低 量贩KTV 0.5-1万 较高 ★ ★规模小档次低 洗浴中心 1-2万 较高 ★ ★目前区域空白 汽车4S店 0.5-1万 较高 ★ ★目前区域空白 餐饮 0.5-1万 较高 ★ 对配套要求高 可参考 类别 昭示性 广场车道 停车位 层高 卸货台 承租力 辐射力 影响 商家投入 洗浴中心 高 较大 多 较高 低 强 强 大 大 量贩KTV 较高 中 多 适中 低 较强 较强 较大 大 汽车4S店 较高 大 中 高 高 较强 强 较大 较大 餐饮 高 中 多 适中 中 强 强 大 较大 进一步对应研究： 缺点圈 优点圈 洗浴中心汽车4S店量贩式KTV 餐饮 量贩式KTV 餐饮洗浴中心汽车4S店 餐饮 量贩式KTV 洗浴中心 汽车4S店 业态定位建议： 业态条件： 餐饮需要足够多的停车位和较强的昭示面 量贩式KTV前期装修、音响设备等资金投入大 洗浴中心的层高与防水层都需要高标准要求 汽车4S店需要超过5米的层高和足够的承重力 业态 需求 楼层 需求 面积 （㎡） 技术要求 上下水 电 空调 燃气 排烟 隔油池 其它 　 福记 1-2F 3000-5000 DN50MM的自来水给水管，水压不低于2.5-3KGF/㎡,日供水量不少于30吨/天 不少于250KW，采用一路三相五线进电（截面积240㎡，供电上级电源开关不小于500A）；应急电为30KW 自装 需要 管截面为600*800 L3*W1.5*H1.5m 1.提供排污管道