21年观音山写字楼地块投资发展研究报告.pptVIP

* 地块出让条件与初步研判 地块分析 项目 2010P17 出让方式 办公 起始价 6440 平均楼面价 （元/平方米） 1401 竞买保证金 1288 土地使用权出让年限 50年 开工时间 合同签订之日起二年内 竣工时间 合同签订之日起五年内 地块基本属性研判 从地块区位和用地规划要求可以看出，本项目地块是观音山商务营运中心写字楼用地，可以作为企业总部大厦或作为写字楼市场化开发。 * 地块现况 地块分析 地块现况 北侧塔埔安置社区 东侧软件园二期 * 交通环境 地块具备便捷的外部交通条件。片区距离高崎国际机场、火车站仅需10分钟车程，距厦门国际会展中心也仅需3分钟。 地块周边骨干路网基本形成，公交交通较为完善，5路、512路、529路等公交车均能到达地块周边，出行极为便利。 地块紧邻环岛路交通主干道，交通噪音污染比较严重。 地块分析 环岛路 台东路 台南路 * 景观环境 地块位于环岛路西侧，有着优越的海景资源优势，更加衬托出写字楼的品质和档次 ； 向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚一身； 最浓墨重彩的一笔莫过于与地块仅有百米之遥的观音山海滨旅游休闲地带。2.8公里长的美丽海滩，魅力无穷沙雕艺术，近在咫尺。 地块分析 木栅道 黄金海岸 沙雕文化 * 周边高端配套设施 会展中心 香山游艇码头 人工沙滩 会议中心 地块分析 * 周边公共配套设施 地块周边生活配套较为完善，多家银行遍布地块四周。不远处便是何厝村社区，社区内拥有多家卫生所、便利店、小型农贸市场，公共服务配套设施较为完善 ； 沿着塔埔西路往北不远处，便是观音山音乐学校——乃厦门市规模最大的中小学一体化学校 ； 观音山黄金沙滩与地块仅隔环岛路，拥有总长2.8公里人造沙滩，一线海景办公不再是梦想。 地块分析 周边金融配套 周边农贸市场 观音山音乐学校 * 商业配套设施 地块毗邻观音山塔埔社区、何厝村社区，周边多为小型便利店，周边商业氛围一般。 沿着塔埔西路往南下，便是观音山公寓、观音山商务运营中心，目前营运中心已有百余家知名企业入驻办公，聚集了众多精英人士 ； 观音山滨海商业街与本地块仅有一路之遥，目前商业街开张的商家较少，氛围较差。 地块分析 观音山营运中心 滨海商业街 观音山公寓 * 地块SWOT分析 地块分析 S W O T 临近主干道，交通较便利； 商务集中区域，商务配套完善； 视野开阔，山水景观齐聚一身； 片区办公氛围浓厚，财富集聚效应强； 目前周边生活、商业等配套较差； 区域政务配套设施差，商务成本高； 周边楼盘林立，视野遮挡； 人气有待提升。 商务区高标准建设，高端商务区已形成； 区域逐渐成熟，商务氛围快速形成中 区域商务价值开始体现，增值潜力较大。 写字楼总体供应量较大，市场竞争激烈； 宏观经济走向的不确定性； 写字楼市场销售速度慢，资金回笼时间长； 写字楼价值体现较低，投资氛围较低。 * 1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位 第四章：项目定位 * 项目定位方向 项目定位 发展方向 中档写字楼 中高档企业自用写字楼 高端甲级写字楼 基地条件与利用 区域、基地满足 商务区环境支持 商务区 市场需求 需求较大 根据企业自身需求 需求较小 市场竞争 竞争较大 无竞争 竞争激烈 运作模式 市场化销售 企业自用 自用兼出租、出售 资金回笼 较快 长期体现 较慢 其它效益 难以体现 提高企业形象 作为企业资金调节杠杆 具有一定企业形象 * 写字楼客群分析 以获取长期租金收益与增值为目的； 持有时间一般都长； 抵御通货膨胀； 购买相对理性，投资经验丰富。 客群定位 目前厦门写字楼租金回报水平为5%—8%，住宅租金回报水平为2%-4%。 投资自用 投资回报 厦门市写字楼的购房客群中，投资与自用比例各占一半。 自用型客户 投资型客户 厦门本地及周边地区的中小型企业为主；企业发展相对成熟、资金充裕，。 * 本项目客群定位 自用型客群 核心客群 延伸客群 投资型客群 客户类型 核心客群 延伸客群 客群比例 30—60% 30—50% 区域来源 厦门本地企业和周边地区具有进入厦门意向的企业 厦门及周边为主 购房目的 自用 长期投资为主 客户类型 中小民营企业 企业或个人 户型面积需求 根据企业情况一般在1000平米以内 150-300平米为主 购房诱因 企业自身需求 增值潜力 核心关注 形象与品质 投资回报 客群定位 * 观音山商务区中高端商务大厦 形象定位 高端商务营运中心 滨海商务区 商务配套完善 外形新颖 功能完善 设施先进 * 写字楼价格初步预估 价格定位 观音山商务营运中心A1地块1-3#楼，政策性写字楼销售均价为