2009年广州万菱汇整体营销策划建议书.ppt

二零零九年四月三日;建議書目錄;建議書目錄;二零零九年三月三十日與貴司進行天河路《萬菱匯》項目公寓部分的整體營銷策略方向的討論交流會，現就該策略方向進行具體的操作策劃建議，以供貴司參考。;萬菱匯項目集地段位置、商業配套、交通及周邊眾多國際品牌酒店等利好因素;目前市場上在售的公寓項目，銷售情況不算成功，其中原因: 未能向客戶顯示公寓的投資價值 公寓項目非主流的房地產，市場認知度不高 未能解決買家的三大問題 (租給誰? 租金多少? 為什麼不投資住宅項目?) 宏觀調控令房地產投資者信心影響深遠，目前在售項目未能給予買家足夠的信心 投資者過於本土化，缺乏如上海、北京、香港等地區能吸納國際化投資買家;絕不能以大量的廣告投放手法進行宣傳，以免令受眾感覺有吹噓的成份，浪費彈藥;令廣州最具經濟實力的市民對本項目形成高度關注，成為「全城熱話」 令大部人相信本項目具有極高的投資潛力，以觸發搶購潮，達到「高售價、高銷售速度」;通過有效的宣傳及營銷策略，本項目的成交均價能超越目前環市路、天河路、東風路的豪宅樓盤售價，進一步挑戰珠江新城豪宅售價。 銷售目標在3個月內完成;現有公寓項目推售手法分析;現有公寓項目推售手法分析;現有高價豪宅項目推售手法分析;2. 廣州現有公寓及高價項目推售手法;3. 從項目定位判斷推售策略的基本原則;把項目形象、價值作全廣州最高級別包裝 營造罕遇難 求備受港、澳、台、珠海、長三角及外資基金垂青 以境內外輿論、報導帶到本地潛在買家的最大注目 突破常規之公開廣告、入票、認購的操作 採用針對性的宣傳媒體;推盤策略制訂完成 銷售中心、示範單位、住客大堂及標準層裝修完成 現場包裝完成 交樓標準確定 推廣物品及銷售現場包裝完成 酒店式服務的合作公司、服務內容及收費水準的落實 銷售及法律檔到位 價格及優惠策略制訂完成;核心客戶：廣州本地客戶 (生意人、高幹及事業單位高層職員) 購買目的：主要用作收租投資，長線作升值出售，亦有金領購作自用;獨家呈獻六大頂級名車車隊供住戶享用;四季酒店／香格里拉酒店室內設計師全程參與室內設計、選材;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;360°環迴觀景空中花園;豪華的住戶大堂及電梯間 七星級酒店大堂首現廣州;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;6. 提升產品級數及知名度八大策略;超豪頂層複式示範單位 震撼城中名流 再獲境外投資者高價入市;6. 提升產品級數及知名度八大策略;申請 “健力士紀錄大全”;提高對用家的吸引力，增加買家信心 該品牌酒店不作經營，只作酒店式服務供應 可由發展商提供指定酒店服務公司安排租賃服務;公共空間以酒店標準裝修 單位以統一的設計裝修，配以傢俱電器 單位電話能直撥服務台總機 入戶門可以以鎖匙、智慧卡或指紋形式開鎖;豪華的銷售中心 設在現場20樓;周邊目前在經營的服務式公寓租金界乎￥150-230/㎡ 以售價￥25,000/㎡計算 租金回報率高達11%，投資回報更達23%;以￥25,000/㎡樓價計算，各戶型月供款與酒店式公寓市值租金比較;通過廣州、香港兩地傳媒 重點報導本項目的利好因素;通過??品發布會 增加準買家信心 引發認購潮;相連單位可合併裝修交樓;項目名稱建議;宣傳管道建議;8. 媒體計劃;積客期 (開售前一至兩個月) 主題： 其中一棟公寓已獲外國基金購入作長線投資 大手投資者有意洽購 公寓投資回報極高 產品發布會接受參加申請 採用媒體： 廣州報紙軟性炒作 廣州巡迴展覽 廣州DM 主題公關活動 香港新聞發布會 香港報紙專題報導;8. 媒體計劃;8. 媒體計劃;報紙炒作 (廣州日報);巡迴展覽;廣州記者招待會;樓體廣告;DM;產品推介會;廣州日報廣告;電視廣告投放;銷售及宣傳資料設計及製作;廣告設計製作;香港新聞發布會;首度解籌會;9. 整體預算建議;準備工作階段;形象設計階段;銷售現場施工階段;銷售工具製作階段;廣告設計階段;宣傳階段;銷售節點階段;