2010包头恒大名都蓄客执行方案.ppt

建筑风格：美式风格 占地面积:20万㎡ 建筑面积;40万㎡ 项目总共三期，一期尚未取得预售证 套数:一期760套 认购均价: 18层产品3750元/平方米， 6、7层产品4500元/平方米， 9、11层产品4000元/平方米 结构组成 一期：1栋11层，2栋6层，2栋18层 面积区间：90—140㎡ 后期推货： 该项目尚未取得预售证，预计2010年 2、3月将入市，首推760套！ 尽管该项目地段相对偏远，但考虑到其产品的低密度品质、纯粹的北美风情、精致样板间、首创的品牌价值，预计该项目在2010年对本案产生强竞争！ 首创·加州郡府：昆南区域“低密度竞品” 2010年，昆南板块将呈现“群雄并举·激烈拼争”的市场竞争局面！ 包头恒大名都竞品销售态势梳理 经我司市调获悉， 2010年本案所处的昆南板块 保有105万平米潜在供应货量！ 从近两年土地交易市场获知， 昆南区域几无新增住宅用地！ （源自内蒙古土地网信息） 包头恒大名都潜在竞品预测 中端竞品：以经济型产品为主、价格低于恒大名都、突出性价比 代表项目：东亚世纪城、京澳港帝景、总部经济园 高端竞品：以产品品质制胜、与名都同档价位 代表项目：华发名流城、首创加州郡府、江南文枢苑 提价通道：昆南区域在2010年有望突破4700元/平米的价格瓶颈！ 群雄并举：昆南区域将成为2010年品牌开发商的比武擂台! 潜在供应：目前尚未推出的潜在货量已达105万，威胁逼近！ 2010年，本案所处的昆南板块 必将成为包头竞争最激烈的住宅市场！ 2010年昆南市场竞争态势预测 PARTTHREE： 区域市场目标竞争个案对比 市场及项目解析 目标竞争个案对比——社区规模 结论:本案社区规模在武汉高档住宅市场属于中等偏上,容积率除别墅项目之外最低。 项目 恒大名都 东亚世纪城 京澳港帝景 保利拉菲 金茂豪庭 江南文殊院 总部经济园 首创加州郡府 华发·新城 总占地面积(㎡) 192100㎡　 43万㎡ 17万㎡ 20万㎡ 8万㎡ 8万㎡ 18万㎡ 20万㎡ 40万㎡ 总建筑面积(㎡) 50万㎡　 120万㎡ 56万㎡ 50万㎡ 16㎡ 16㎡ 30万㎡ 40万㎡ 无 容积率 2.5　 2.79 3.29 2.5 2 2 1.67 2 无 绿化率 　 33% 38% 35%以上 38% 36% 33% 35% 无 总户数 2175　 4988 2800套左右 3000套左右 882套 1462套 921套 2300套左右 无 竞争个案对比 目标竞争个案对比——基础数据、配套 结论:本案在景观特点、小区配套、产品特点三项权重点列于周边竞品之首； 竞争个案对比 项目 恒大名都 东亚世纪城 京澳港帝景 保利拉菲 金茂豪庭 江南文殊院 总部经济园 首创加州郡府 华发·新城 景观特点 欧式 一期60米宽景观带 欧式景观 法式风格 欧式风格 江南风格 现代风格 南加州风格 无 小区配套 会所、幼儿园、商业、酒店健身中心　 学校 幼儿园、简单商业 幼儿园、商业、会所 会所 幼儿园 无 幼儿园、会所、健身中心 无 产品特点 　 现代风格，面积符合销费者心理 打造欧式生活圈，产品顶芽新颖 打造包头顶级生活圈，突出法式外立面设计 包头高端项目之一，地理位置优越 人文水乡风格，位置较好，产品去化较快 现代风格，商住配套 南加州风格 无 物业费用 未定　 1.2元/平米 1.5元/平米 1.5元/平米 1.8元/平米 1.5元/平米 1.8元/平米 1.5元/平米 无 车位比 未定 1比0.7 1比0.8 1比0.7 1比1 1比0.6 1比1.2 1比0.6 无 1、项目园林、景观、湖景资源具有绝对优势。 地块二内部三大湖景资源，为区域内独有内部配套，数万平米湖景资源，园林体系，其大手笔为本案最主要卖点之一。 2、项目具备包头最纯正的大户豪宅社区的特征。 通过上述例表发现包头众多豪宅个案虽有一定的规模体量，但容积率高，多是复合型产品构成，拥有住宅、商业、酒店公寓等融为一体的多元化社区。 而本项目产品以主力面积为100-300平方米大户型纯住区的形象出现，使项目真正意义上成为为数不多的上乘精品。后期酒店配套同样也是供内部及周边客群需求。 3、项目大户型精装修真正具备豪宅大气风范。 项目户型在空间设计的尺度和功能把握独到，主力面积在100—300平方的户型配有价值近2000元/平方标准的装修，汇集众多国际品牌，显现出豪宅华贵气度是其他项目无法比拟的。 4、恒大地产入市包头三年之载，具有一定品牌效应； 恒大地产入市内蒙市场三年，在恒大华府开盘之后树立项目高端品牌形象，有很强客群认可度。 5、目前对比竞品项目地块，本案地块优势较弱。 相对于华发·新城