嘉盛商业广场商业定位与经营思路.pptVIP

三明商业 创中国商业服务第一品牌 嘉盛购物广场商业定位及招商经营思路的报告 第一部分　商业功能定位及支撑理由分析 一、项目功能的总体定位 为做好嘉盛购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析： A、物业本身特性 B、商场独特的地理位置 C、项目周边的消费力 D、项目周边的商业现状 E、居民的消费习惯 E、居民消费习俗 追求低、中档消费 就近方便，价廉物美，服务多样 城乡区间商业消费观念 综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能： 1.生活消费的便利性； 2.就近商业的消费习惯； 3.综合性多功能商场； 4.商业休闲与餐饮娱乐结合 5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等 最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为: “集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场” 于一体的一站式购物广场。 二、项目形象的总体定位 我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场： A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次） 街铺林立，零散杂乱，档次低 中档的商业市场空白 B、从 混乱单一的商铺布局， 寻求多功能市场（综合性） 周边商铺，多而乱，行业单一 多功能综合性商场 C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所 　　　　　　　　（舒适） D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚 （现代性） 总结，嘉盛购物广场的形象总体定位为： [主体形象] 海珠西部首个大型纯商业的购物广场！ [辅助形象] 工业大道南最高档次的商业大厦！ （海珠的商业1号) D、物业本身的规模（中型规模） E、商家对租金承受的限度 F、行业经营对楼层的要求 G、楼层交通特点 H、商铺面积和间隔种类 I、业态的组合需求 J、同行业市场的竞争力 从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下： 嘉盛购物广场功能分布示意图 四、各楼层精确定位的综合分析 总体思路： 根据项目的总体定位和开发模式， 借用最有价值的物业(首层) 快速回笼资金，规避风险； 以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营， 营造商业卖点，提升项目的附加值 其它楼层(四、五楼) 利润获取的另一途径和功能配套。 各楼层精确定位具体分析： 负一楼：大型停车场 支撑理由： 楼层下陷，商业价值不大，不利于经营； 作为商场的车库配套，方便顾客停车； 收益方式： 按小时出租收费，统一管理 一楼：嘉盛名店城、洋快餐 支撑理由： 作为整体项目的开发成本收回，规避风险； 对接高租金高回报的利润期望； 商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营； 树立商场的形象、档次，吸引客流； 单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气； 错层经营的需求； 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理； 二楼、三楼：大型超市 支撑理由： 楼层相对一楼，商业价值偏低； 对接一级主力店能承受的租金； 提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)； 超市经营规模需求，单层面积不够； 利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）； 遵循商业的“二八定律”，增强投资经营者的信心； 收益方式： 对外出租，由超市自己独立经营。 四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地 支撑理由： 市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大； 周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大； 满足都市人的时尚消费潮流； 满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所； 行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险； 开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺； 消费群目的