2012杭州名城·湖左岸推广方案.ppt

未来3个月内有购房意愿 的居民占14.1%，与上季基本 持平，是1999年调查以来的同 期最低值。在不同收入水平的 居民中，高收入居民(家庭月收 入5万元以上)投资房地产意愿最 低，仅为13.7%。特大城市(北 京市、上海市)居民的房地产投 资意愿甚至低于2009年初的最 低水平，仅为9.4%。 湖左岸项目商铺销售结果分析： 1、在今年金沙湖板块利好不断的情况下。我们应该趁热打铁, 把本项目商铺趁势推出。 2、总价过高是抗性：均价25000元/方，价格上跟同板块项目价格相差不大,可考虑本 项目商铺面积都比较偏大,特商铺总价也所至增大。 3、投资回报时间长：商铺推出时间较早与交付时间存在较大真空期，投资者回报不 能立马见效。 4、由于是期铺，现场缺乏看点，投资者很难下单。 消费群体分析 本案未来下单客户来源构成 1、金沙湖板块区的周边居民。 ——主力客群 ２、看好金沙湖板块未来投资前景的投资客们. ——主力 客群 ３、湖左岸的业主。 ——次主力客群 消费者构成 1、29岁以下，年轻型消费者（追求前卫及时尚新潮消费，消费力较强） ——主力 2、30—45岁，实力型消费者（有足够的能力消费高档次的商品） ——主力 3、45岁以上，有能力享受消费型、休闲型的客户群，有充裕的时间娱乐和休 闲。 ——次主力 目标客户群定位 客户群体买商铺的目的主要分为两种 投资和自营 １、投资客户主要以省内经济发达城市:温州/东阳/义乌/台州等地为主。杭州本地区客户：城西，以至杭州的商业投资者和经营者 ２、自营客户主要杭州周边及省内发达城市创业开店人事为主。 项目SWOT分析 定位策略 我司通过前期对项目的把握和分析，从目前整个社区的商业环境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需要为基点，建议在商业步行街定位过程中遵循下述原则： 走社区生活服务为主的路线，首先充分满足社区居民未来的生活基本需求； 体现现代生活特点，引入集生活服务、文化休闲、消费购物为一体的经营理念； 力争与周边大型商民业项目(如金沙湖1、IBC国际等)互动带动整个商业街的兴旺发展。 延展： 核心 商圈的核心 Core 中枢 地铁的中枢 Central 有竞争力的（金铺的竞争力） Competitive? 消费 人群就是消费力 Consumption 定 位 语 1 湖 左 岸 4C 街 区 推 广 语 定 位 语 2 推 广 语 定 位 语 3 推 广 语 1、商业街现场氛围的制造 a、销售现场的包装 通过销售中心原有基础上的改良布置例如树立展板、更换室内展板等方式来营造良好的销售及沟通氛围，激起投资者潜在的购买欲望； b、施工现场的包装 通过对工地围墙、建筑物楼体巨幅等地方的良好包装，有助于让参观者感受到项目所追求的高质量、高品质的开发理念。 2、周边商业环境的营造 不仅销售中心和施工现场需要包装，项目周边环境的营造渲染同样不可忽视，极大程度地渲染现场气氛，打动投资者的心。 １、项目现场刀旗（或灯箱） ２、售楼处户外墙体 3、项目商铺门头统一包装等 3、样板铺的设置 在商业街建设完善之时，样板铺的设置将会是销售现场的一个亮点。建议届时在商业街现场划出一间商铺进行精心包装，依照一定规格建立样板铺，通过样板铺展现未来商业街的档次及层面，让买家对商业街未来的经营模式、环境有更直观、具体的感受，通过这种感性认识来激发投资者的投资热情。 4、现场商业街包装 项目建筑落架之后，对店铺卫生清理. （１）商业街景观先行造起 （２）对商铺店面用广告宣传纸进行包装，把一些知名精品店的名称粘上， 如：屈臣氏、兰蔻专卖店等． （３）精致小彩旗悬挂于商业街． 5、媒体投放 １、都市快报 ２、楼市杂志 ３、电台 4、 新浪房产网 6、道具的准备 １、商铺折页 2、商铺楼书 ２、销售合同等 ３、针对商铺的销售说辞和销售培训。 3、强势销售——商铺无底价公开拍卖会 时间：２０12年4月-6月 目的： ① 大力宣传，首度推出即获市场轰动效应，迅速建立知名度； 　　　 ② 实现部分商铺直接销售与推广的同时，达到试探市场价格承受力的目的。在市场上制造一定的传播声势，使目标投资客户群体和广大商家获得相关信息并引起他们对本项目的强烈关注。 邀请对象：相关媒体单位记者、品牌商家、社会投资者 前期工作：广告宣传、发布会消息传播、商业街现场布