世联惠州TCL江北14号地项目前期策划定位.ppt

惠州TCL江北14号地项目前期策划定位报告补充 谨呈： 惠州TCL房地产开发有限公司 1、市场在售楼盘的商铺面积均偏大 2、市场在售楼盘的商铺一般是一层，实用价值低 3、市场在售楼盘的商铺人气较低，很多处于停顿或者长期招商状态 1、整体商业氛围较差、消费力有限 2、片区商业规模达10万平方米，但氛围较差 昭示性好，工厂职工和云山花园及项目北边住户服务型商铺 项目商业全价值分析结论2 商业价值排序：C＞B ＞ A B A C 位于两条路的交汇处，商业价值最大，昭示性最强，且未来该区域将是江北主要的商业聚集地，更彰显其价值 对外昭示性好，但是临近主干道，车流量太大，主要以小区业主和外来客户服务型商铺 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ☆ 云山路和城市干道交汇处 C ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 城市干道 B ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ★ 云山东路 A 人流价值 车流价值 昭示性 邻街状况 方位 商铺的总体规划1796平方米 项目商业全价值分析结论1 项目周边未来具有大的潜在消费群 江北商业状况分析结论 江北楼盘商业“点”式分析结论 与已开张、未来开张的商业相比，项目综合价值较低，不适宜做大商业 19 18 18.5 21 21.5 24 19.5 27 18.5 综合 6.5 6 6 7 7 6.5 8 9 6 车流 备注 人流 位置 类别 —— 6.5 6 本项目 未建项目 6 6.5 金世界购物广场 社区商业 6 6 江畔花园商铺 正常经营中 6 6.5 云山购物广场 正常经营中 7 7 万佳福购物广场 正常经营中 7.5 7 新世纪购物广场 已建招商项目 7 6 金世界银座 8 8 金城广场 在建项目未运营 9 9 江北丽日购物广场 地段人流车流价值对比分析 分值越高，商业价值越高 项目商业全价值分析3 本项目商业规划建议 项目商业价值分析核心结论提炼 1、国际通行区域商业市场规划指标分析：区域适度商业规模为10.35~10.8万平方米 2、以现有商业规模核定，片区商业规模已经饱和 已经开张运营的商业规模3.3万m2 ； 在建的商业规模达0.7万m2 ； 未来将建的商业规模达8.5万m2 3、本项目所处位置商业价值相对于其它商业价值较低 区域商业规模已经饱和 本项目不适宜做大商业 云山东路 本项目商业总体规划建议：2660平方米 城 市 次 干 道 沿街面：约105米 商铺层数：1层 高：6米 开间：5米 进深：15米 总面积：1575M2 铺位数：21个 商铺层数：2层 呈半圆形 总面积：500 M2 沿街面：约44米 商铺层数：1层 高：6米 开间：5米 进深：13米 总面积：585M2 铺位数：9个 项目收益测算 项目三个方案收益对比分析 总收益测算 总成本估算 项目市场定位方向回顾 本次只是初步的经济测算，仅供决策参考。 项目市场定位方向回顾 项目市场定位方向1 惠州江北精致社区典范 5% 115-120m2 四房 22，424.00m2 住宅面积 商业面积 户型配比 1，796.00m2 25% 95-105m2 居家三房 30% 85-90m2 经济三房 三 房 25% 75-80m2 舒适两房 15% 60-65m2 投资两房 两 房 套数比 面积区间 户型 项目市场定位方向2 惠州江北新区经济实惠大众楼盘 项目市场定位方向3 基于项目目标选择多层物业建筑类型 2，660.00m2 商业面积 住宅面积 户型配比 10% 95-105m2 居家三房 三 房 套数比 面积区间 户型 40% 80-90m2 经济三房 21，560.00m2 35% 65-75m2 两房 15% 40~45m2 一房 总用地 12，110.00㎡ 建筑容积率 约 1.25 商业面积 2，660.00㎡ 住宅面积 15，200.00㎡ 总成本估算 项目方案一总成本估算 项目方案二总成本估算 项目方案三总成本估算 项目方案一：总成本估算 2，223,216.00 总售价X3% 销售费用 13 2，600.00 住宅售价 4 1，796.00 商业面积 3 74，107，200.00 商业售价+住宅售价 总售价 6 8+9+10+11+12+13 （9+10+11）X2% 建安成本X3% 建安