中原2008年深圳南光城市花园营销策略思考.ppt

南光城市花园 营销策略思考 市场前提：08年1-6月全市成交极度萎缩 上图：各月深圳市住宅成交量（07-08年上半年） 市场前提—结论 营销策略思考 （一）基本经济指标 （二）户型精巧实用，灵活间隔，超大赠送 （三）项目综合评价 营销策略思考 客户定位： 营销策略思考 价格策略： 营销策略思考 繁华 深圳中原所获荣誉 中国房地产诚信企业 最具合作价值的营销顾问机构 深圳十大诚信品牌 深圳消费者信赖的地产中介 深圳十大品牌地产中介 深圳十大最具影响力品牌地产中介公司 卓越雇主——中国最适宜工作的公司 深圳市优秀房地产中介公司 中国代理第一品牌 CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 中国（深圳）十大地产销售代理机构 中原三级市场南山分行分布及名称 中原第二品牌”信誉家”南山分行分布及名称 中原会客户资源优势: 片区一手物业成交分析 中铁诺德国际 78平米两房（可改三房） 多功能房、低总价、低首付对首次置业者有很大吸引作用； 片区一手物业成交分析 雷圳0755二期 80平米两房（虽有赠送，但不可改三房） 多赠送，但使用性功能不强，无法满足其目标客户的需求将成为其后续成交难点； 片区一手物业成交分析 鼎泰风华六期 71平米两房（虽有赠送，但不可改三房） 成熟大社区的强大诱惑吸引了大批首次置业客户；1房单位已基本售罄， 片区一手物业成交分析 综合分析 1房、2房户型针对首次置业者，成交量相差不大（鼎泰曾因“破万价格”初期消化速度较快），但对总价敏感度较高，1房近期成交活跃总价在50万左右，2房近期成交活跃总价在80万左右； 3房客户成交差异明显，换房客户对社区品质要求较高，受政策影响90平米以下紧凑型三房成交稍活跃，但整体成交低迷； 113-117 13000 20 87-90 82-93 11800 148 70-79 54-66 11500 153 47-58 鼎泰 103-168 12000 74 86-140 77-81 9800 70 79-83 47-51 9600 96 49-54 雷圳 107-137 12500 135 86-110 72-73 11000 71 66-67 48-50 10000 93 48-50 诺德 总价 （万元） 均价 已售套数 面积 总价 （万元） 均价 已售套数 面积 总价 （万元） 均价 已售套数 面积 3房 2房 1房 项目名称 片区二手物业成交分析 二手成交价格分析：价格主要区间为 10500-12000，一房均价略高于两房； 二手成交面积分析：一房面积在40平米左右，二房面积在65-75区间； 成交客户年纪均较年轻，基本在25-35岁之间，都以自住的首次置业为主； 总结 片区一手、二手物业成交分析 南山片区中小户型成交量相对其他户型较高，但量、价受政策影响较大，下滑明显； 经过一轮又一轮的促销、降价，首次置业客户的购买需求虽然旺盛，但其购买冲动点的寻找将更加困难； 根据目前统计数据：1房单位的价格购买冲动点受总价影响、小3房单位的客户将更加关注项目的多功能性、品质感； 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。可实现高市场价值。 明星产品 2栋，3b栋 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 3a栋 1、4栋 3a栋 创 业 路 海 德 二 道 D D D D A（15） 4栋 1栋 2栋 3a栋 3b栋 D D A（10） B C B C F B B EH I G C B B E 向南小学 好来居 现代城华庭 项目价格建议 100.00% 1187721000 13201 89970 总计 　 392460000 13641 28770 小计 11.30% 1118000 134160000 13000 10320 120 86 三房 D 21.75% 574000 258300000 14000 18450 450 41 二房 A 　 4栋 公寓 按单位 　 　 795261000 12994 61200 小计 　 4.05% 320400018000 2670 15 178 I 3.82% 302600017000 2670 15 178 五房复 H 5.68% 22500001