世联长沙南山苏迪亚诺营销策划报告.ppt

STEP1、长沙房地产市场解读 长沙房价进入快速增长阶段，2009年商品住宅成交均价较2006年相比涨幅达30%。 从2001-2009年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%。 STEP1、长沙房地产市场解读 岳麓区房地产市场借力大河西先导区，区域价值提升，成交量及成交均价持续增长。 从2006-2009年，随着大河西先导区的开发建设，供应迅速放量，成交量增幅达27%，成交均价涨幅近40%。 09年底-2010年年初，调控频率加快，房地产市场政策收紧。年中预计有新一轮集中调节，后市风险增大。 09年市场火爆，供应被迅速消化，开发商资金回笼纷纷动工。2010年总体供应量预计达1239万㎡，岳麓区供应最大。 宏观市场小结及2010年市场预测： 金星北未来发展动力不足：区域规划定位模糊，且在一段时间内都并非长沙城市发展的规划热点 STEP2、区域房地产市场的4个突出特点（1）板块整体价值低，在周边板块价格拉升下被动式增长；（2）90-130㎡首置及性价比高的低密度产品成交活跃；（3）10年高层竞争进入白热化阶段，板块内供应放量（4）明星个盘拉动板块内别墅价值实现 后期待销售物业：2期2批及3期 2期2批及3期社区角色不同：“规划兑现期”与“社区成熟期” 2期2批及3期经营角色不同：“滚动支持”与“利润斩获” 二期二批联排赠送包含地下一层地下室和车库，一层前中后三重庭院以及二、三层的露台。 不足为一层中庭需要客户自行改造，车库层高过低，给客户停车造成不便。 二期二批联排产品周边景观资源少，且靠近地块边缘及地块工业苑区，私密性不佳。 洋房产品从一层到二层均有赠送面积（其中一层赠送半地下车库)，产品附加值高；板式结构分布，南北通透，居住舒适性高。 从布局来看： 小高层位于小区最北部，南向无视线遮挡，景观面均好。 但北向临路，受噪音影响。 区域联排产品研究:区域内联排在售项目较少，主力户型面积集中在210-260㎡之间，明星项目拉升片区联排产品价格，月均销售40套左右。 区域内联排供应将在2011年前后集中放量，目前本项目面临的核心竞争项目为盈峰翠邸。 产品设计——联排产品200-240平，亮点少，附加值低。 以河西客户为主，主要以自住为主，投资客比例有所上升。但突破金星北项目的客户辐射力，一线城市湘籍投资客占比例将加重 主要为私营企业主及泛公务员，关注性价比及产品附加值，资源及环境，容易被展示打动。 片区内洋房产品供应较少，面积主要集中在110-170㎡，为片区内稀缺产品。 性价比+地段优势，产品附加值低。地景观洋房，130-170㎡，西班牙建筑风格。 地缘性目标客户群基础好，以周边客户为主。与联排客户区域分布类似，但群体更年轻，经济实力相对弱，更看重性价比。 区域内高层产品主要以90-120㎡两房及三房为主，区域内高层均价目前为3300元/㎡。 片区内高层未来供应主要集中在2010年下半年。在售项目后期供货量高峰。同时，浩龙·音乐界及勤诚达新界的入市，区域竞争白热化。 核心价值一完善展示面：水景+精装+会所 产品分析: 无赠送空间,产品附加值较低; 卧室均朝北,不符合长沙人居住习惯。 产品设计——项目产品无明显亮点，除一个三房户型赠送入户花园外，其余产品无较多赠送，产品附加值低。 该项目产品均配有生活阳台，满足基本通风采光需求； 大部分户型卧室配套配有飘窗，增加视野开阔度； 仅有一三房户型赠送入户花园。 户型设计整体无亮点，与市场上设计主流强调产品附加值显得落后。 现代建筑风格，完善的项目自身配套，低价吸客 卧龙湾高层除部分产品赠送入户花园或主卧露台外，其余均以卧室飘窗的形式赠送，赠送面积少。 产品设计除满足日常生活需求外，无其它设计亮点。 挤压效应明显。以刚性需求客户为主，主要分布在岳麓区，看重社区环境及性价比。 优势2：周边项目众多，客户聚集效应强，牵引便捷。 优势3：低密度成熟社区，客户基础好，阻碍客户成交原因均为可控性因素。 云栖谷在认筹期核心竞争对手麓山和苑开盘时，通过多种营销手段截流客户，三天总认筹214个，最后创造了长沙市首个开盘100%销售的记录。 针对小高层，7月份蓄客期：临时展点+看楼车+行销队伍。河西人流集中区域、拆迁户集中区域等行销派单； 世界杯主题月业主活动----足球无处不在 活动时间：2010年6月-7月 活动目的：利用世界杯做为营销事件带动人气和销售 活动形式：全民足球 活动内容： 1、组织业主集体参加围绕着世界杯主题活动； 2、营销中心摆放大液晶电视，提供茶水免费供业主观看世界杯； 3、设置竞猜环节，猜中客户可获得印制项目logo的世界杯纪念品； 活动形式： 南山杯足球赛 颠球比赛 夏季火爆看球赛 足球别动队 疯狂足球 …… 营销中心包装：打