中指情报无锡房地产市场分析与预测.doc

无锡：住宅市场量价齐涨，销供基本持平 【本月导读】 9月成交量井喷式上涨 9月住宅市场共成交77.41万平方米/6888套，环比分别大幅上升68.54%和71.60%，同比上扬27.01%、42.49%。 商品住宅成交均价有所攀升 9月无锡商品住宅成交均价为8138元/平方米，环比上扬8.63%。相对成交量大幅上涨，本月住宅成交均价也相应出现攀升，越过8000元门槛，整个市场呈现量价齐涨的局面。 9月无锡住宅市场可售量稳定，出清周期再度缩短 9月无锡住宅市场可售套数为48712套，同8月相比，仅增加10套。 惠山区、滨湖区领先其他五区，南长区成交量最低 9月无锡共成交商品住宅6888套，各行政区域成交量均有不同程度涨幅。其中惠山区、湖滨区分别成交1410套、1424套，以绝对优势领先其他五区。 TOP10成交套数占比环比下跌1.76% 9月无锡TOP10项目成交2643套，占总成交套数的38.37%，较之8月成交套数增加了1036套，占比环比下跌1.76%。 1、2010年9月无锡房地产市场运行现状 1.1当前住宅的成交及价格情况 9月成交量井喷式上涨 9月住宅市场共成交77.41万平方米/6888套，环比分别大幅上升68.54%和71.60%，同比上扬27.01%、42.49%。 “国十条”出台后，5月住宅市场成交量暴跌，6月开始整个市场逐渐回暖，成交量节节攀升，本月成交量更是大幅度向前迈进，呈现井喷式增长，整个市场成交量达到了去年年底住宅市场热销时的水平。归其原因，几个月以来，4月的政策调控影响逐步减弱，市场观望氛围消退，引发受调控压抑的刚性需求一些投资性需求进场开发商更是乘胜追击，加速推盘，积极入市，并充分利用节日商机搞促销活动刺激了购房者陆续进消费。 数据来源：CREIS中指数据 商品住宅成交均价有所攀升 9月无锡商品住宅成交均价为8138元/平方米，环比上扬8.63%。相对成交量大幅上涨，本月住宅成交均价也相应出现攀升，越过了8000元门槛，整个市场呈现量价齐涨的局面。虽然多数开发商在本月不断采取各种策略的促销活动，有一部分是直接降低的开盘报价，也有一些则是以打折、优惠等促销活动制造出降价的假象。图2：2009.09-2010.09无锡住宅市场成交均价走势 数据来源：CREIS中指数据 1.2当前住宅市场的销售速度和去化周期 9月无锡住宅市场可售量稳定，出清周期再度缩短 9月无锡住宅市场可售套数为48712套，同8月相比，仅增加10套。按之前6个月（含9月份）平均销售速度为4235套/月来看，当前无锡的库存水平还需11.50个月消化，较之8月的12.83，出清周期再度缩短1.33。 图3：2009.09-2010.09无锡住宅市场出清周期走势 数据来源：CREIS中指数据 9月住宅市场销供基本持平 9月无锡批准上市商品住宅6917套，环比大幅上涨111.72%，销供比为0.99。由于本月批准上市量大幅上涨，同时销售量也暴涨，销售量略低于上市量，销供比较之上月减小，供需矛盾缓和，当前销供基本持平。 图4：2009.09-2010.09无锡住宅市场销供比走势 数据来源：CREIS中指数据 1.3当前商品住宅细分市场的供需特点 惠山区、滨湖区领先其他五区，南长区成交量最低 9月无锡共成交商品住宅6888套，各行政区域成交量均有不同程度涨幅。其中惠山区、湖滨区分别成交1410套、1424套，以绝对优势领先其他五区。南长区本月仅销售343套，居7区之末。从各区成交量占比环比涨跌幅来看，锡山区涨幅最大，占比环比上涨4.89%；北塘区跌幅最大，本月成交量占比环比下跌6.67%。 图5：2010年8月、9月无锡商品住宅成交分区域分布对比 数据来源：CREIS中指数据 各面积段户型成交量均有所增长，小户型、大户型占比环比增幅较大 同8月相比，本月各个户型段成交量均有所增长。从占比环比涨跌幅来看，70平方米以下、144平方米以上面积段户型分别上涨7.86%、3.32%；其他三个面积段户型占比环比呈现下跌状态，100（含）-120平方米面积段户型跌幅最大，达9.34%。从各面积段户型总体分布来看，当前整个住宅市场成交量依旧主要以70（含）-144平方米面积段的中大户型为主。 图6：2009.09-2010.09无锡住宅面积段成交占比分布 数据来源：CREIS中指数据 1.4 当前热销项目 1.4.1住宅销售套数排行榜 TOP10成交套数占比环比下跌1.76% 9月无锡TOP10项目成交2643套，占总成交套数的38.37%，较之8月成交套数增加了1036套，占比环比下跌1.76%。本月TOP10项目成交量上涨，占比环比却下跌，主要是因为本月整体市场热销，除TOP