南京房地产住宅市场成交分析.doc

2010年8月南京房地产住宅市场成交分析 8月南京商品房住宅认购5754套，成交3704套，成交面积约37万平米。8月住宅认购、成交套数环比分别增涨101.9%和143.2%，同比则分别下降37.4%和53.4%（7月认购2850套，成交1523套，成交面积18.9万平；去年8月认购9191套，成交7957套，成交面积约99.3万平）。 从7月开始，楼市进入了传统的销售淡季，再加上新政的影响，7月南京住宅成交量为1-7月的最低点。出乎人们意料的是，同样是淡季的8月，住宅销量却大幅反弹。认购、成交较7月分别上涨100%以上的同时，也达到了新政以后的最高值。8月销量的大幅回升，一方面是开发商及时调整了销售策略，一方面则是购房者看涨未来房价。 新政后连续3个月的惨淡销量，让许多开发商都将宝押在了“金九银十”这个黄金销售档期上。据统计，9月南京就有57家楼盘计划推出新房源。除去新增房源，再加上之前累计的存量房，接下来的销售压力仍不容乐观。因此，为了躲开上市高峰，一些项目提前在8月就推出了新房源。据搜房数据监控中心统计，8月南京住宅累计上市5936套，上市面积约57.76万平米，为新政后最高。除此之外，到目前为止，8月的上市量也仅此于4月，居于第二位（4月南京住宅上市7186套，上市面积77.61万平）。推出新房源的同时，开发商的定价相对合理。据统计，8月南京一共有89家楼盘打折促销，占到了全市在售住宅项目的一半以上。 开发商用优惠换成交，“以价换量”的营销策略很快取得了成效。然而，8月楼市销量回升的同时，日光盘、连夜排队买房等新政后绝迹的疯狂场面再度出现。这主要是因为，一些楼盘见销量回升，迫不及待减少甚至取消优惠。据统计，8月南京23家楼盘的报价环比出现上涨，最高涨幅16%。许多人因此认为，本轮调控对楼市的影响已开始逐步减弱，房价将继续走高。由于担心房价报复反弹，不少人不再观望，加入买房大军。 8月南京商品房住宅成交的套均面积为99.6平米，这也是今年到现在最低的。8月的成交房源中，120平以下的房源成交比重明显上涨，140平以上的房源所占比重大幅降低。其中80-100平的房源成交量占到总量的27.45%，居各面积段之首。这也表明，刚性需求是8月购房者中的主力，改善型需求购房者的比重则明显减少。 从成交单价看，8月成交房源中，单价12000以上房源的比重有所下降。4000-12000之间的房源比重有所上升，其中单价在6000-10000左右的房源成交比重涨幅较为明显。不过，单价12000以上的房源所占比重仍然最高，达到41.75%。由此也可以看出，虽然一些楼盘的价格下降，但更多项目却依旧坚挺。新政后，南京房价并未出现明显的下降。 各板块概况 根据搜房网数据监控中心统计显示：8月南京各板块商品房住宅认购量由高到低依次是，江北、河西、城南、江宁、城北、城中和城东仙林。各板块成交量由高到低依次是江北、河西、江宁、城南、城北、城中以及城东仙林。两江、河西、城南的住宅销量占到全市8成以上。 江北： 8月江北住宅认购1773套，成交1136套，成交面积约10.5万平。认购套数环比增加1206套，涨幅213%；成交套数环比增加907套，涨幅396%。桥北一线大盘降价，是江北8月销量猛涨的主要原因。此外，六合一批楼盘的热销也功不可没。 河西： 8月河西住宅认购1350套，成交796套，成交面积约9.5万平。认购套数环比增加430套，涨幅47%；成交套数环比增加396套，涨幅99%。保利香槟国际、仁恒G53公寓等项目的热销，主要依靠改善型消费者的支撑。 城南 8月城南住宅认购1026套，成交632套，成交面积约5.3万平。认购套数环比增加787套，涨幅329%；成交套数环比增加482套，涨幅321%。与河西相比，城南的价格优势，吸引了许多想在主城置业的购房者。金地自在城吸引了大量刚需和投资客，成为新政后首个“日光盘”。 江宁： 8月江宁住宅认购798套，成交659套，成交面积约6万平。认购套数环比增加185套，涨幅30%，成交套数环比增加396套，涨幅305%。新房源集中上市，更多的打折优惠楼盘，推动了江宁的销量。