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天 启 控 股 集 团  ——房地产开发流程 前言： 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为七个阶段：项目论证阶段、项目策划阶段、设计管理阶段、工程管理阶段、销售管理阶段、入住管理阶段、物业管理阶段。 根据本公司的实际情况，着重放在前五项，第六、七属物业公司职责。 运营架构 * * * * 目 录 集团董事长 执行总经理 吕副总经理 朱副总经理 翁副总经理 集团综合管理部 集团投资运营部 开发公司 前期部 财务部 工程管理部 材供部 经营合约部 营销策划部 物业管理部 企划研究部 天启商贸 天信设备 天仁市场 天纳物资 东方红日建筑公司 天启投资基金 天工劳务 建筑公司 房地产开发阶段： 项目部 前期 开发部 投运部 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 一、项目前期阶段 财务部 开始 获得土地信息 获得相关资料 详细可行性报告 项目定位决策 审核 市场调研 项目可行性研究 项目初步定位 审核 决策 初步获取土地 草拟文件 市场竞争分析 进行实地考察 估算获地成本 土地招拍挂 组织土地招拍挂 到土地管理部门 参加土地竞买 签订拍卖成交 确认书 交付土地定金 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 财务部 形成详细可行性 分析报告 办理选址意见书 市场/政策分析 成本估算 项目定位 市场调研 审核 负责办理《建设 用地规划许可证》 付清地价款 领取土地使用证书 项目定位 开始 负责办理《建设 工程规划许可证》 审核 项目前期策划说明 所需资料：规划（建筑）方案设计图和文件 办理《建设工程规划许可证》 所需资料：土地使用权证界址点坐标 办理《建设用地规划许可证》 工程管理部 　 办理签署国有土地使用权出让合同手续 财务部负责成本管控和备案审查 组织土地招拍挂 投资运营部 工程管理部协助进行付款计划 进行成本估算和技术可行性分析 工程管理部、财务部 报总经理 市场综合分析 投运部 　 进行联合实地考察 开发部、投运部 开发部负责人和总经理进行项目粗选 在开发部调研员的深入调研下获得土地信息 开发部 备注 工作事项 主责部门 二、项目规划设计阶段 规划 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 财务部 地形图 项目开发建议书 设计单位投招标 总体规划设计方案 参加方案讨论 取得施工许可证 发改委进行初步设计评审 初步设计阶段 规划局审核报批 取得扩初批文 成立招标评小组 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询 报建 施工图设计阶段 环保、环卫、人防等部门审核通过 初步成本预算 施工详图 初步成本预算 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 财务部 监理单位、总包单位招投标 充备设计施工图 取得土地证 成本预算 取得建筑工程施工许可证 质监、安监站报监 办理抵押贷款 成本预算 开始施工 支付完全部土地款 开会审核 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 财务部 施工 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 财务部 时间 主管经理 前期开发部 投资运营部 工程管理部 材供部 经营合约部 企划部 财务部