同策2011年上海西康路989商业定价报告.ppt

西康路989商业定价报告 2011年4月 原理 通过两种测算方法—— 租金/回报率法 商住比值法 综合得出市场推导整盘均价 租金/回报率法测算 周边市场分析 项目合理租金（a） 同档市场分析 项目合理收益率（R） ——测算原理—— (权重法) (类比法) V=a/R 得出售价 周边市场租金分析（a） 调频壹 6-7 12 10 8-10 8 7 8 5-6 4 8-11 6.5-8 8 7 4 5 5 5 5-6 西康路 胶 州 路 7 昌平路 西康路989 静安 晶华苑 新丰 小区 达安锦园 鼎鑫佳园 君御豪庭 东海园 贤居 天下苑 常德 名园 新会苑 长寿苑 宝华 名邸 上青佳园 音乐广场 租金等级 由高至低 6-7 周边商业市场 常 德 路 西康 路 亚新生 活广场 项目周边沿街商铺商业档次普遍不高——主要集中在：常德路沿线、胶州路一带 昌平路地区商业氛围较好，商业档次相比较高 常德路/胶州路片区 昌平路片区 周边商业 邻区商业 区域 项目名称 体量(㎡) 面积(㎡) 成交均价 (万/㎡) 租金 (元/天/㎡) 回报率 层数 层高(m) 进驻业态 常德路长寿路 上青佳园 约13000 90-260（260较多） 5-6 1-2F:4-5 1F:5-7 3-4.3% 2 3.4-3.7 美容、餐厅 江宁路长寿路 音乐广场 4000 80（主力） 2000（商场） 5.5-7 江宁路：10 长寿路：12 6.3-6.6% 1 2.9 江宁路：棒约翰、便利店 长寿路：中介 胶州路常德路 长寿苑 2000 72-200（主力300） 6 胶州路/新会路： 8-10 4.9-6.1% 3 4（底层） 中介、书店、面包店、服装店（不可餐饮） 宝华名邸 5000 180-600（300） 6-7 7-8 4.3% 2 —— 小吃店（可餐饮） 新会苑 1700 40-400（100） 6-7.5 1F: 7 2F: 6 3.4-3.7% 2 3 SPA、物流、银行、服装店、酒楼 常德名园 约6000 50-250(主力100) 5-8 1-2F:5-6 1F:7-8 3.7-4.4% 1，转角2 3.2-3.3 中介、餐厅、会所 常德路新丰路 新丰小区 约2500 50-70 不售 2.7-5.7 (使用权) — 1 3.1 小吃 静安晶华 约4000 120-150 5-6.5 8-10 5.6-5.8% 2 3.2 中介、SPA、汽车修理 达安锦园 10000 80-120 4-5 1-2F: 3-4 1F:4.5-5 3.7% 1 ，或 2 3.5 中介、超市 昌平路 鼎鑫佳园 850 25-180(主力30-40) — 11 — 1，或2 4.2-4.8 便利店、银行、水果店 东海园 1100 110-320(主力300) 6-7 4-5 2.4-3.1% 2 4.5-5 理发店、银行、儿童服饰 贤居天下苑 1700 60-400(主力200) 不售 8 (使用权) — 1 4.5 中介、宠物店、诊所 君御豪庭 2800 200-800(主力200-400) — 目前暂无租货 — 2 4.8-5.2 昌平路西康路路口，可做餐饮面积约800㎡左右 周边商业市场 周边商业市场租金特征 常德路：沿线商业相对较成熟，但业态档次较低，目前1层租金通常在5-6元/天/㎡ 胶州路：靠近亚新的一带租金在7-8元/天/㎡ ，但受道路影响（新会路和胶州路都为单行道），商业发展缓慢，空置率高 昌平路：商业档次相比较高，目前1-2层租金通常在8元/天/㎡左右 市场权重法推导租金 本案概况 大环境：本案属于高档住宅底商，贴近长寿路新兴高端商业“调频壹”背后，并紧贴静安区的重点规划区域 小环境：项目周边尚有未动迁的棚户区，较为杂乱。周边商业氛围不浓厚，商业档次不高 未来有较好的发展， 但目前周边商业氛围及档次不利 市级商业-商务中心区段 地区行政办公-文化休闲区段 南京西路 中部崛起 曹家渡商业中心 苏州河滨河 项目 北翼中分区 —--- 拓宽道路 地区生活-休闲活动区段 地区商业-服务中心区段 调频壹 物业状况——西康路989商业 本案隶属于总建筑面积约16万㎡的高档住宅西康路989 主要沿新会路、西康路街道分布。 项目产品有优势，格调高雅 但外部设计阻隔人气的聚集 西康路989商业经济参数 总体量 2000 ㎡ 面宽 8m 进深 14m 层高 6.1m 套均面积 40-119 ㎡ 隔层后面积 80-238 ㎡ 商业项目SWOT分析 优势—— 产品的附加值较高，层高6米，可分隔； 整体的定位和产品的品质高 地理位置较好，未来发展前景较大 劣势—— 产品不能做餐饮行业 项目周边缺少停车位 较多的台阶和花坛的设计在一定程