合富辉煌呼和浩特兰亭溪谷项目营销策略.ppt

呼市地方响应新政——契税政策 呼市地方响应新政——信贷政策 房地产开发投资增幅再度大增 2010年上半年，呼市房地产开发投资额达40.02亿元，增幅83.24%，远远高于房地产市场预警指标体系的正常增幅。增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。 商品房开发后续供应量减弱 商品住宅供求关系异常，近期需求旺盛 商品住宅均价受交易影响，增长显著 商品住宅中小户型成交平稳，大户型适度增长 小结：调控效果轻微，难抵需求热潮 近期呼市地方响应新政，围绕供应、财税、信贷调整等方面展开； 房贷政策力度之强超出市场预期，一度产生市场观望情绪，但是对于自住型客户未产生显著的作用； 商品住宅受到市场有效供货不足的影响，上半年市场成交异常活跃，甚至接近往年的年度成交水平，楼价也因此带动提升； 受到地方政府调控的影响，房地产开发投资的“高热”预计将会在今年下半年至明年上半年大量转化为市场的实际供应，届时可能会平抑置业的需求。 呼市中高端居住板块集中在二环沿线 现阶段竞争区域处于空货期，年内供应将被放大 中高端板块竞争发展趋势 随着市区可开发用地的减少，呼市的住宅开发逐渐延伸至二环沿线，成吉思汗大街板块、东河板块、东南新区板块作为中高端楼盘的聚集地，逐渐成为房地产开发热点区域。 东河板块、东南新区受到呼市城市向东南发展规划的利好，未来价值被市场看好。 成吉思汗大街东线发展相对成熟，西线开发相对滞后，整个板块受城市规划“北抑”的保护，土地、自然资源稀缺，本项目要重点突出所处成吉思汗大街板块的地理优势，以及生态的宜居性。 目前区域内在售竞争项目均处于尾货阶段，但随着新项目的入市，预计下半年内这种局面将被打破，市场潜在供应量超100万方。 纵观呼市典型中高端项目，其供应的主力产品面积同质化严重，本项目产品走差异化路线，精准打击改善型客群，更好细分市场，满足市场高舒适度、高性价比的置业需求。 重点参照项目的客户来源 重点参照项目的客户来源小结 潜在客户描摹 潜在客户描摹 潜在客户描摹 潜在客户描摹 潜在客户购房关注要素 潜在客户的广告兴趣点 潜在客户的广告调性参考 更有效的广告表达方式 广告诉求点与客户利益点的对接 项目开发理念 项目外部条件 外部条件资源梳理 外部条件资源梳理 项目规划特色 项目景观特色 项目户型特色 项目产品梳理 项目产品梳理 项目文化梳理 项目文化梳理 营销定位，价值回归 营销推广总体策略 营销策略——产品决胜 营销策略——体验营销 体验式营销是产品决胜的一个重要手段 规划、户型和园林作为产品决胜的三大要素，也是本项目三大核心卖点，而体验式营销可以通过园林实景示范区、样板房和工法房、沙盘和物业及销售服务等方面的展示，让客户身临其境，感受从整个场景、环境、建筑单体、到户内生活场景的布置，诱发其购房需求。 营销策略——活动储客 本项目的活动营销策略建议采用： 重大节点的大型活动与客户会小型业主活动结合的方法。 大型活动在项目亮相、样板间开放、开盘时举办，不宜过多，小型业主、意向客户联谊活动结合区域大客户公关活动进行，有针对性地进行不间断地人气聚集。 大客户公关活动建议： 伊利、电厂、银行等国企事业单位的产品推介会。 活动营销组织原则： 活动的组织应尽量在项目现场进行； 活动的选择应能强化客户对项目主题的美好体验； 活动的选择要符合目标客户的行为偏好与行为习惯； 组织活动时应邀请媒体参加，欢迎同行的参与和观摩； 要充分发挥项目网站作为活动的组织和发布平台。 营销策略——集中引爆 公开发售前媒体策略： 媒体投入由点式投放爆发形成处处开花。 策略目的： 点式投放主要是为项目亮相，引起市场关注；处处开花是为了在公开发售前形成市场轰动。 策略措施： 预热期一般为一个月，该阶段的媒体推广以工地围挡及户外看板广告为主，也可搭配一些目标区域的框架广告及电台广告。广告诉求围绕产品的核心卖点，但不宜把产品的具体特点诉求太细，广告创意以引起楼盘关注的概念引导为主。 营销推广主线 形象树立期营销工作——2010.8-2010.10 形象树立期营销工作——2010.8-2010.10 内部认购期营销工作——2010.11-2010.12 内部认购期营销工作——2010.11-2010.12 内部认购期营销工作——2010.11-2010.12 重点推广期营销工作——2011.1-2011.3 重点推广期营销工作——2011.1-2011.3 重点推广期营销工作——2011.1-2011.3 重点推广期营销工作——2011.1-2011.3 公开发售期营销工作——2011.4 公开发售期营销工作——2011.4 公开发售期营销工作——2011.4 媒体策略——户外广告 媒体策略——报纸媒体投放策略 一、大众媒体树品牌，小众媒体促销量。