深圳房地产新房市场成交分析.doc

2010年8月深圳房地产新房市场成交分析 市场综述 8月深圳全市新房量价齐升，新房成交量环比上月猛涨8成，总体成交量直逼新政前水平，成交套数直逼3000。本月共成交26.09万平方米/2971套，环比上涨83.41%，同比下降32.41；成交均价19433元/平方米，环比上涨6.90%，同比上涨3.2%。商业地产方面，遇冷小幅下滑。水榭春天、万科第五园领峰、招商澜园占据成交龙虎榜前三名。户型方面，各户型成交全面暴涨近倍 90-144井喷式增长，成交量相当于7月的3倍。8月的高成交量以及9月份的预计高推盘量，夹杂着新政余威和阴阳合同大限来临，使得今年传统意义上的金九银十备受关注。 一、8月深圳新房供应及开盘情况 预售情况：9个项目获得预售许可证 开盘情况：8个项目开盘或老盘加推 商品房存量（截止到8月31日） 截至8月31日，深圳新房可售套数和面积分别为30059套和346.72万平方米，环比上月可售套数和可售面积分别上涨1.52%、2.53% 二、深圳8月新房整体成交情况分析 深圳8月新房成交量价齐升? 成交量直逼5、6月成交总和 8月深圳新房量价齐升，新房成交环比上月暴增八成，全市商品住宅成交总套数为2971套，环比上周上涨76.74%；成交面积26.09万平方米，环比上涨83.41%，同比下降32.41；成交均价19433元/平方米，环比上涨6.90%，同比上涨3.2%；总成交金额为50.70亿元，环比上涨96.06%； 8月除罗湖区成交量下降外，其余片区均呈上涨态势；成交均价方面罗湖和宝安区价格下跌，其余片区均上涨，尤其是盐田区东部华侨城东麓和京基天涛豪宅的放量成交使其均价暴增24倍，同时对全市新房均价的上涨也产生了一定影响。 深圳8月新房成交面积TOP10 项目名称 成交面积 套数 莱蒙水榭春天 27655.74 315 万科第五园领峰 17456.57 243 招商澜园 15762.28 212 万科金色沁园 14305.7 151 金地上塘道 11470.28 163 阳光天健城 11140.27 89 中海阳光玫瑰园 10766.68 133 振业城 9135.27 34 佳兆业上品雅园 8704.25 95 十二橡树庄园 8434.41 103 深圳新房一年成交走势 ? 从一年来深圳新房成交走势上看，以4月为分水岭，受新政的直接影响，5月新房暴跌六成，6、7两月深圳楼市成交低位运行，价格停滞。新政四月后，8月进入所谓“后观望时代”，一方面国家政策进入“空窗监控期“，另一方面开发商和购房者经历了漫长的观望过后，或多或少开始松动，投资客也开始蠢蠢欲动，8月深圳现新政后首个推盘高峰期可见一斑。京沪等一线城市楼市均现回暖迹象，深圳本月26.09万平方米的成交总量直逼新政前淡季成交水平，相当于5、6月成交量总和。成交价格方面本月受90平以上户型成交量上涨影响，均价现小幅上升。 深圳楼市金九银十尚不明朗 传统意义上的金九银十即将来临，往年这个时候是楼市火热季，一房面在时间上九月份和十月份秋高气爽，按照人的消费心理，在花钱方面、投资方面心情有所冲动。其次是九月、十月相对假日和节庆日比较多，受传统因素影响很多人会在这两个月看房买房，部分结婚型“ 刚需”和投资型“刚需”迫于各种压力，抓紧入市，以防止新一轮涨价潮。深圳楼市8月份的高成交量加上9月份预计的高开盘量 ，似乎为金九银十的到来拉开了可喜的序幕 ，但是由于新政的影响依旧，经历了5、6、7月楼市惨淡后，不难排除开发商借机抓住这种心理炒作，集中在9月、10月集中推盘强力营销的手段之一 ，在加之阴阳合同大限将至 ，8月的高成交究竟是金九银十序幕还是假回暖有待进一步观察。三、深圳新房成交结构性分析 各区新房成交比例：龙岗成交量上涨10倍? 盐田豪宅放量成交拉升均价 宝安和龙岗区连续两月成交超8成，市区成交趋暖，环比上月上涨3%。从近两月各区成交面积和均价对比图上看，8月龙岗片区成交量增幅最大，上涨近10倍，主要是8月龙岗区新盘入市最多，多盘如万科第五园领峰、万科金色沁园、绿景大公馆、十二橡树庄园等热销甚至出现开盘售罄现象。其次是盐田区成交均价暴增246.44%，主要受东部华侨城天麓特别是京基天涛放量影响，京基天涛在（8.15-8.22）以7万元/平方米的均价卖出4195.53平方米/18套，首次创下别墅入单周成交面积前三的记录。 2.户型成交比列分析：各户型成交全面暴涨近倍 90-144平户型井喷式增长 小户成交，依旧是目前成交的主力，成交套数上占到八成，成交面积占六成，因为总价低，转手容易，所以无论是刚需还是投资性需求，小户都是一个不错的首选。在户型成交结构上，本月的一个亮点还是90平以上的户型的全面上涨，虽然在全部成交中的比例还不算很高，但相对值有较