中原_最佳策划项目_深圳曦湾操盘经验分享_53PPT_2009年.ppt

1、巧设悬念：首次亮相就让客户欲罢不能 从 “多层不被接受” 到 “掀起千万级别墅狂潮” 从“客户与产品对不上位” 到 “豪客疯抢多层产品” ——当命运来敲门，我们选择挑战！ 曦湾，突破命运的枷锁，引领湾区多层产品成功进军别墅领地！ 第3乐章 力量的奏鸣曲 　　第三乐章充满力量的节奏，引出振奋人心的乐段，象征着斗争的力量和信心．就尤如曦湾多层对营销手段与节奏的把握． 品 牌 × 我们是新手开发商 推广费用 × 开发商说:“如果要推广费用？那我为啥要请中原做营销？” 于是，我们的推广费用只有90万，还不够隔壁豪宅做个活动的！ 没有品牌 ！ 没有知名度 ！！ 没有推广费用 ！！！　 如何制造影响力？ 造势战略 快速突破 【零费用制造影响力】 曦湾理论： ——　充分蓄势，让客户的好奇心与期待拔升至临界点最终集中释放！ 　 曦湾首次亮相以悬念广告的形式出现，通过唯一的一块户外以及网络炒作打出“您到过巴比伦空中花园吗？”吸引了大量客户，赢得非常高的人气，短时间内，在样板房还未开放之前，就积累了近千批电话客户，为之后现场的营销保证了充足的人气，同时也作为项目的宣传点引起了市场关注。 造势营销 快速突破 第 3乐章 2、 倒计时：样板房开放前，利用唯一一块户外广告牌，以“倒计时”形式吸引市场关注 　曦湾的“反常举动”，引起众人关注，网上纷纷发贴，报纸新闻报道，猜测“曦湾究竟要干嘛？”短短20天，销售中心电话几乎被打爆！ 造势营销 快速突破 第 3乐章 3、制造话题：低成本营销，引媒体入瓮 　 不断地以新闻形式登上报纸，零成本增加曝光率，90后别墅买家的炒作与天价别墅的炒作。以润物无声的方式给客户洗脑，让客户对曦湾充满了好奇。 造势营销 快速突破 第 3乐章 “默默无闻” 到 “一鸣惊人” 曦湾一夜之间引万人关注！ ——当命运来敲门，我们选择挑战！ 突破命运的枷锁，用影响力的武器创造曦湾快速成名的奇迹！ 第4乐章 灿烂的华章 　　第四乐章，高亢、激昂、催人奋进，一种不可抑制的力量把音乐导入那光辉灿烂的华章。尤如曦湾多层高价的实现与客户心理节奏的把握。 多层产品 超过别墅的价格 质素最低 价格最高 临门一脚怎么踢？ 暗箱战略 瞒天过海 【多层售出别墅价】 曦湾理论： ——　很多时候，实现的价格并不是价值的真实反映，而是客户的心理预期。 信息不对称 价格不公开 三不原则： 不报均价区间 不设算价日 不选单位不算价 暗箱战略 瞒天过海 第 4乐章 心理暗示价格引导 三高原则： 拔高参照对象价格 炒高现场气氛 增高面积计算 暗箱战略 瞒天过海 第 4乐章 “价值低估” 到 “天价销售” 多层产品赶超别墅价格，曦湾创造片区别墅单价标杆！ —— 当命运来敲门，我们选择挑战！ 曦湾，突破命运的枷锁，跳出价格局限，利用客户心理树立标杆！ 我们用鼓点战略，创造了辉煌的乐章，高层高价55天售罄； 我们用情感战略，创造了活力的变奏曲，多层华丽转身成别墅； 我们用造势战略，创造了力量的奏鸣曲，零费用制造出影响力； 我们用暗箱战略，创造了灿烂的华章，多层赶超别墅价； * * 二级市场策划品控中心 　　每一个楼盘都是一个有生命的个体，各自的命运因其先天条件而与生俱来，我们无法改变它与生俱来的命运，却可以勇敢地与其命运搏击！ 命 运 在 敲 门 两栋高层 四栋多层 没有精装修、没有高科技、没有大社区、没有昭示面…… 规模 产品 命运 一个周边大鹗云集、危机四伏的项目， 创 “逆市飘红”、“旺市价王” 奇迹！ 一个建面不足四万的小规模项目，支撑起十万的单价！ 一个多层产品，售价超过了别墅！ 是什么改变了我们的命运？ 强光射穿这个夜幕， 一个巨大暗影， 降临到我们头上， 一种在欢呼声中燃起的痛, 让我们用尽所有的激情迸发出全身心的嘶声呐喊。 唯有经历了这样的痛， 我们才能坚定地活下去， 成为灵魂的坚定守望者 ······ 当命运来敲门 我们选择了挑战 曦湾操盘经验分享 事业六部 董萍 第1乐章 辉煌的乐章 　　第一乐章奏响了光明战胜黑暗的壮丽凯歌，快板节奏的气势不可阻挡，就尤如曦湾高层对推售节奏的准确把握，终将迈向胜利。 高层面市之时， 置业热度跌至冰点…… 片区最高价 客户拣便宜心态 客户大户型要求 片区最小户 推广最差钱项目 走货最快速 突破大牌开发商的包围，创造湾区小户天价的神话！ 高价 高速 如何做到？ 　 鼓点战略 制造紧迫 【高层卖天价】 曦湾理论： 让客户心急 ——　似鼓点般紧凑的营销节奏 　 制造紧迫感 首次亮相 无门槛办VIP卡 10.1 10.25 营销中心开放 VIP卡升级 11.16 样板房开放 VIP卡再升级,认筹 24天 20天 12.1 提前暗杠 14天