珠海中原2007年9月份地产调研报告.doc

珠海房地产月度分析报告 （2007年09月） 珠海中原市场研究部 目 录 一、 房地产相关政策 3 二、 宏观市场分析 5 三、 城市建设及房地产发展动态 8 四、 土地市场 10 五、 当月房地产市场透视 10 一、????????? 房地产相关政策 ????????? 9月1日，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（下称《决定》）颁布，该决定将于今年10月1日起施行。根据物权法，国务院对物业管理条例进行了多处修改，修改内容主要涉及到业主、业主大会和业主委员会。由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利，《决定》对此规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定程序，《决定》规定了更加严格的程序，上述两项决定“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”此外，根据物权法的有关规定，《决定》还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规 约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 ????????? 9月3日上午，市委副书记、市长钟世坚主持召开七届28次市政府常务会议，原则通过了《关于进一步加强我市房地产市场监管的若干规定》。规定要求，未取得预售许可证之前，开发商不得进行任何形式的“内部认购”、“购房VIP卡”；取得预售许可证后，必须在10日内销售，不得囤积房源，捂盘惜售。钟世坚强调，加强房地产市场监管，是政府的重要职责，各有关部门必须明确责任，真正把加强房地产市场监管的各项任务落实到实处，增强政策的执行力。 主要内容如下：对未取得预售许可证之前进行任何形式的“内部认购”、“内部预订”、“购房VIP卡”以及未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款等违法违规销售行为，严格按照《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的有关规定处理;房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源，捂盘惜售;房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前不得发布商品房销售广告;房地产开发企业在取得商品房预售许可证开始售房时，必须在售楼处醒目位置悬挂或张贴《商品房价目表》，严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取;凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房人。 ????????? 中国人民银行6日宣布，为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。当前，流动性过剩矛盾已成中国经济中存在的突出问题。中国建设银行总部研究部经理赵庆明表示，央行上调存款准备金率，主要的目的还是冻结流动性。当前货币供应量依然高增，上调存款准备金率是抽走银行资金，减少放贷最有效的方法。当前，针对银行体系流动性总体宽松的情况，央行主要通过存款准备金率、发行央行票据进行公开市场操作等手段进行对冲。此次上调存款准备金率，意味着央行将再次深度冻结银行约千亿元资金。今年以来央行已连续7次上调存款准备金率，累计3.5个百分点，合计冻结约万亿元资金。如今，普通类金融机构执行存款准备金率标准将提高到12.5%，已逼近10年来13%的历史高点。 ????????? 中国人民银行14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，这将是央行今年以来第五次加息。根据决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。央行表示，此举旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期。 ????????? 9月17日上午，市委副书记、市长钟世坚主持召开七届30次市政府常务会议，要求不断完善社区工作硬件设施。作为承接政府及社区事务而预留的社区办公用房，将列入我市城