珠海限购提前应对.pptVIP

主流观点：限购年内不会退出市场、并且即将蔓延至二三线城市，而珠海因价格上涨过快，更一度列为限购名单的首位。 珠海限购猜想一：主城区限购 对外依存度高的珠海，假如限购，将会重挫珠海的房地产业，大批冲着横琴新区规划而来的外地投资者将会退场，因此，珠海有可能仅在市区限购，以保住西区及横琴的开发不受影响 珠海限购猜想二：全城限购 受国家政策压力及舆论压力影响，珠海也有可能全城限购，波及横琴、西区、那么，届时外地及港澳投资者将会被迫退场 限购：全城限购或仅主城区限购？ 限购：全城限购，或仅主城区限购？ 虽然至今，全国限购城市房地产市场受限购影响程度不一，而珠海由于市区西区商品房价格差距大，区域落差大，如限购，或有片区限购即只限购市区的可能，因此西区市场有可能面临一次快速发展的机会。 珠海限购可能出现局面 主城区限购：香洲区限购，金湾、斗门不限 形势分析：市区限购，客户涌入西区，西区市场成交走旺 全市限购：香洲区、斗门、金湾全面限购 形势分析：全面限购，虽然总体成交必然下降，但西区价格优势明显，做好应对措施保证销售。 主城区限购：西区利好及价格优势支持，整体房地产市场必大发展，量价欲齐升 如主城区限购，原有考虑市区的客户受限购影响，大批客户将流入西区，西区市场将面临一次空前优越的机遇，成交价格都可能或者一定的上升空间，西区房地产市场或取得一个发展良机，正好配合了政府的“工业西进，城市西拓，”发展方针，是珠海政府部门所希望看到的 在售项目推出的相应促销优惠 部分楼盘推出额外折扣，小幅让利销售5%左右，优惠力度有限； 个别前期滞销项目，降价促销，效果相对明显，降价幅度在10-15%； 新增项目推货纷纷降低价格预期，甚至部分推迟开盘或减少推货量； 整体大市成交量价反应 2月成交处于低位，一方面受春节影响，另一方面受政策影响，成交33万平米，环比下降55%，成交均价13727元，价格稳定； 高端产品成交在限购前纷纷抢闸销售及签约，限购出台后，高端产品成交冷淡； 限购后，整体成交量下降，但以首置为主的外围区域整体成交量价影响不大； 个别前期滞销项目，降价促销，效果相对明显，降价幅度在10-15%； 到访客户目前的购买观望，成交萎缩 客户上访量虽有减少，但电话咨询明显增多，首置型购买需求目前最为强烈，价格依旧是客户最关心的因素； 部分高端客户关注商业投资，不限购成为推广吸客的主题； 中心区限购后，外围区域明显增加宣传推广，尽可能纳中心区的投资客户。 借鉴： 广州地区开发商如何应对？ 解答：延迟推货，优惠促销大行其道，而成交急速下滑，仅剩少量刚需在价格优惠促动下入市 在全城限购下：我们如何与坦洲板块项目进行竞争？ 坦洲板块优势在于距离，而项目所处的西区，为未来珠海西部城市中心区，为大珠海发展发向，我们需要在项目信息传播上强化板块地理环境、规划、未来发展潜力等优势。 由于珠海市区高房价的挤出效应，坦洲板块面向的客户更多是珠海刚需客户，投资性客户相对较少，而西区利好带动了更多的投资或自住客户，除本地客户外，珠海市区，珠三角，外地客户也较多。在限购的情况下，项目应该去寻找更多的自住客户，同时应加大对项目产品的品质感打造。 在全城限购下：我们如何西区其他板块项目进行竞争？ 相对于湖心路，项目位于三灶镇，更远离市区，距离差距更大，面对客户截流问题，项目需要建立品牌效应，强化品牌传播，加大对项目自身配套如商业，园林项目公交服务设置的打造，从而规避项目不利因素。 对于本项目这个超级大盘来说，是要持续开发和持续销售的，短期内受政策一定影响，但是为了保持本案的持续热销，将产品做到最好，是在市场波动情况下最好的应对措施。 本案根据广州等限购城市经验，提出以下几个应对限购方法，未雨绸缪。 政策指引 亚运城案例 公司名义购房 雅居乐剑桥郡 外地客户可挂靠财务公司、补办税单。 外地客户、团购客户、加强公司名义购房指引， 提供长分期付（半年）款形式购房 亲朋名义购买 星河湾七期 针对本地限购客户、加强买一卖一指引、允许亲属代购、 允许更名、并提供公证服务 先交首期、延期至1年签约、 全城限购应对策略 其他措施 提高优惠折扣，低价入市，或装修改毛坯交房，降低购房成本； 延长推盘周期，或多次加推制造热点，达到延长热销期 延期签约 星河湾七期 若仅仅是香洲区限购，则对本项目来说，相对是一个利好，会导致市区需求溢出至西区。 一：保西区、拓市区，在保住西区客户的同时，大力拓展受市区限购 影响而溢出的市区客户。 二、低价开盘，快速销售，根据一线城市经验，碧桂园、保利、恒大 均低价开盘，以保销售量，保证现金流。 三、强调规划利好、综合竞争力，打好规划前景牌，利用金海大桥规 划横琴国家级开发区规划，港珠澳大桥连通港